Зачем нужен предварительный договор аренды нежилого помещения

Оглавление:

Предварительный договор аренды нежилого помещения — образец

Понятие и значение предварительного договора аренды нежилого помещения

ГК РФ, регулируя вопросы заключения договора аренды, указывает на необходимость четкого определения в нем объекта, подлежащего передаче контрагенту, а также отмечает, что выступать в качестве арендодателя вправе либо собственник имущества, либо субъекты, уполномоченные на то им или законом. Оба этих условия в полной мере соблюдаются, если на момент подписания документа арендуемый объект уже создан, а права на него должным образом зафиксированы.

Однако предпринимательская деятельность требует гибких механизмов, позволяющих оперативно вводить имущество, в особенности недвижимость, в гражданский оборот.

Предварительный договор, наряду с договорами аренды будущего имущества, чья правомерность заключения была подтверждена ВАС РФ в п. 10 постановления Пленума от 25.01.2013 № 13, позволяет сформировать правовую основу для дальнейшей эксплуатации имущества, на которое у потенциального арендодателя в момент заключения договора не имеется юридического титула.

Например, будущий собственник здания на этапе строительства заключает предварительные договоры в силу заинтересованности в максимально быстром поиске возможных арендаторов. В дальнейшем это обеспечит стабильность его положения и гарантирует окупаемость проекта.

Конструкция предварительного договора позволяет хозяйствующим субъектам сократить риски предпринимательской деятельности. Она устанавливает инструменты, обеспечивающие эффективное воздействие на нарушившего обязательства контрагента:

  • понуждение к заключению основного договора через суд;
  • возмещение убытков.

Предмет предварительного договора и правила отражения в нем предмета основного договора

В силу того, что предварительный договор выступает в качестве документа организационного характера, единственным обязательством, составляющим его предмет, является обязанность сторон в определенный срок заключить основной договор (ст. 429 ГК РФ, п. 24 информационного письма ВАС от 16.02.2001 № 59). Следовательно, на правовом режиме имущества данный договор не отражается, отношений имущественного характера между субъектами не порождает.

Условия предварительного договора должны обеспечивать установление предмета основного договора, однако указание точных его характеристик является затруднительным по причине отсутствия на момент подписания объекта, планируемого к передаче в аренду.

В судебной практике существуют разнообразные позиции по поводу необходимости точного описания объекта будущего договора аренды:

  • ФАС Московского округа в постановлении от 05.04.2011 № КГ-А40/2480-11 признал правомерным его определение путем указания адреса здания, а также ориентировочной площади помещений;
  • ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 15.04.2013 по делу № А56-28459/2012, напротив, признал предварительный договор не заключенным по причине отсутствия в нем точных параметров помещений, их номеров, графических изображений, хотя адрес здания и ориентировочная площадь помещения были указаны.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: нежилые помещения должны быть максимально четко индивидуализированы в предварительном договоре посредством включения в него конкретных характеристик, в частности, адреса, этажа, площади или порядка ее определения.

Определение срока заключения основного договора

Ст. 429 ГК РФ указывает на необходимость включения в предварительное соглашение срока, в который сторонами должно быть исполнено обязательство по заключению основного договора. Если он не отражен в тексте документа, продолжительность равняется году.

При отсутствии в намеченный срок подписанного контракта либо предложений одной из сторон по его заключению обязательства, составляющие предмет предварительного договора, прекращаются. Указанный срок является пресекательным, поэтому по его истечении право субъектов требовать закрепления договоренностей и понуждать контрагента к заключению договора исчезает.

Определение срока должно быть произведено по правилам ст. 190 ГК, то есть путем указания на конкретную дату, период времени либо неизбежное событие.

ВАЖНО: недопустимо ставить момент заключения основного договора в зависимость от действий стороны (определение ВАС РФ от 05.03.2011 № 2352/11), даты окончания строительства (постановление ФАС Московского округа от 13.11.2010 № КГ-А40/13470-10), регистрации прав потенциального арендодателя и иных аналогичных событий, поскольку они обусловлены волей субъектов и не носят характера неизбежности.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: если условие о сроке сформулировано указанным образом, незаключенности договора это не повлечет, срок будет признан не установленным, в силу чего подлежит определению по правилам п. 4 ст. 429 и будет равен 1 году. Такой подход нашел отражение, к примеру, в определении ВАС РФ от 18.03.10 № 2825/10.

Задаток и обеспечительный платеж в предварительном договоре аренды

Возможность использования такого инструмента, как задаток, в качестве обеспечительной меры в рамках предварительного договора долгое время выступала областью споров между судами общей юрисдикции и арбитражными.

Позиция ВАС РФ была изложена в постановлении Президиума от 19.01.10 № 13331/09 и основывалась на понимании задатка как меры обеспечения, подлежащей применению исключительно к денежным обязательствам, предварительный же договор не предусматривает расчетов и порождает единственное обязательство по заключению основного соглашения, поэтому такое условие в нем ничтожно.

ВС РФ, напротив, отмечал допустимость использования задатка с целью обеспечения исполнения указанных договоров, рассматривая его в качестве обеспечения денежного обязательства одной из сторон по будущему договору, в зачет которого была бы уплачена эта сумма при заключении основной сделки (определение от 13.11.2012 № 11-КГ12-20).

Противоречие было разрешено путем внесения с 01.07.2015 изменений в ч. 4 ст. 380 ГК РФ, включивших в положения о задатке норму обеспечения обязательства по заключению в будущем основного договора таким способом.

Иной способ обеспечить исполнение предварительного договора – включить условие об обеспечительном платеже. Ранее он рассматривался в качестве непоименованной обеспечительной меры, однако сейчас закреплен в законе. В п. 1 ст. 381.1 ГК РФ прямо указано, что такой платеж может быть использован для обеспечения будущего обязательства.

Требования к форме и содержанию предварительного договора аренды нежилого помещения

Предварительный договор должен иметь ту же форму, что и основной, а при отсутствии конкретных нормативных установлений на этот счет – заключаться в письменной форме.

ВАЖНО: если форма предварительного соглашения не будет соблюдена, оно является ничтожным.

Из положений ст. 651 ГК РФ следует, что договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме посредством подписания единого документа. Таким образом, если стороны оформят договорные отношения путем обмена письменными документами, договор будет признан ничтожным.

Согласно общим правилам об аренде, подлежат госрегистрации договоры, срок которых составляет 1 год и более. Предварительный же договор аренды регистрировать не требуется ни в каком случае. ВАС в п. 14 информационного письма от 16.02.2001 № 59 отмечал, что регистрация не может рассматриваться как составляющая понятия формы сделки, поэтому правило о необходимости соответствия форм предварительного и основного договоров в данном случае неприменимо. Кроме того, предварительный договор аренды недвижимости сам по себе не является сделкой с недвижимым имуществом, так как носит исключительно организационный характер и направлен на закрепление обязательства сторон о заключении основного контракта в будущем.

Обязательными элементами содержания предварительного договора выступают

  • условия, позволяющие определить его предмет, то есть существенные условия будущего договора аренды;
  • те условия, достижения соглашения по которым на данном этапе требовала одна из сторон.

Относительно срока заключения сделки договориться желательно, однако его отсутствие на действие соглашения не повлияет.

Образец предварительного договора аренды можно скачать по ссылке.

Предварительный договор аренды – удобная конструкция, способствующая быстрому развитию гражданского оборота и минимизации рисков предпринимательства. При составлении такого документа необходимо максимально точно формулировать его условия, в частности, правильно определять срок заключения основного договора и предмет соглашения.

Что такое предварительный договор аренды нежилого помещения и образец документа

Понятие предварительного договора аренды является неизвестным для подавляющего большинства граждан нашей страны. Тем не менее, составление такого документа очень удобно как для физических лиц, так и для юридических лиц и хозяйствующих субъектов.

Прибегают к такому документу в ситуации, когда заключение договора аренды, нежилого или строящегося помещения отложено на дальний срок, или требует составления образца для того, чтобы согласовать все плюсы и минусы намечающейся сделки. Познакомимся подробнее с деталями.

Читайте так же:  Приказ на допу

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-05-29 . Это быстро и бесплатно !

Общее понятие соглашения

Вопросы заключения, а также иные нюансы, которые сопровождают данную сделку, находятся в ведении гражданского законодательства. Именно Гражданский кодекс в статье 429 указывает нам на необходимость определения объекта недвижимости, который должен быть передан вашему оппоненту по сделке, за что вы получите соответствующую арендную плату.

Но часто возникают ситуации, когда составление договора аренды сразу, в том виде, в котором он должен сохраняться продолжительное время, невозможно. Одна из сторон не уверена в своей платежеспособности, и хочет попытаться вступить в роль арендатора, путём составления предварительного договора аренды. Естественно о таких намерениях принято сообщать заранее.

Многим такое соглашение между сторонами нужно для того, чтобы заранее предусмотреть все условия сделки, чтобы потом в настоящий договор можно было внести изменения. Таким образом, цель подобного договора однозначна и понятна.

Значение предварительного соглашения содержится в пункте 10 постановления Пленума Верховного суда No 13 от 25 января 2013 года. Данный документ говорит о том, что заключение подобных соглашений находится в ведении законодательства нашей страны, а руководствоваться при составлении такого соглашения необходимо Гражданским кодексом.

Что внутри предварительного договора аренды нежилого помещения?

Данный документ содержит в себе информацию, которую можно смело сравнивать с настоящим договором аренды. Однако, всё же предварительный договор – это более сжатое соглашение, которое содержит в себе тезисное описание нюансов сделки.

Нюансы сделки:

  1. В договоре перечисляются субъекты, которые заинтересованы в отношениях друг с другом.
  2. Главное, чтобы субъекты были уполномочены на осуществление подобных действий законом.
  3. Кроме того, конструкция должна позволять субъектам сократить риски от осуществления предпринимательской деятельности.
  4. Договором устанавливаются инструменты, которые могут обеспечить воздействие на нарушителя контрагента эффективно и быстро.
  5. Прописывается возможность возмещения убытков, и даже принуждение к заключению договора аренды по-настоящему.
  6. Также прописываются условия, которые должны быть соблюдены сторонами для того, чтобы отношения между оппонентами приняли новый оборот.
  7. По желанию стороны могут добавить и иные пункты, которые имеют значения для сделки.

Что содержится в пункте договора?

Предмет заключения

По распространенному заблуждению считается, что предметом предварительно составленного соглашения является недвижимое имущество, об аренде которого говорится в тексте. На самом деле это не так.

Информационное письмо Верховного Суда от 16 февраля 2001 года No 59 поясняет, что предметом предварительного соглашения является будущий договор , который будет составлен после того, как будет изучен предварительный, а также обстоятельства сложатся в пользу официального заключения отношений между субъектами.

Обязанности сторон

Осознавая то, что соглашение об аренде выступает перед нами в качестве акта организационного характера, появляется единственное обязательство, которое соответствует его предмету – это обязанность сторон заключить соглашение об аренде в установленный срок.

Об этом говорит статья 429 Гражданского кодекса, а также информационное письмо Верховного суда под номером 59. Таким образом, можно сделать вывод, что на правовом режиме недвижимого имущества пункты договора никаким образом не отражаются.

А отношения имущественного характера между субъектами не возникают. В предварительном договоре аренды могут прописываться лишь те обязанности, которые возникают в случае, если дело дойдет до составления основного договора ренты.

Однако, составление является скорее правом, которое должны реализовать обе стороны. Обязанность ответить на составление бумаг появляется в случае, если одна сторона против его составления, а другая за.

ГК в статье 429 устанавливает необходимость отражения в предварительном соглашении вопросов сроков, которые должны быть оговорены сторонами до момента заключения основного . В случае, если стороны забыли упомянуть этот срок, или сознательно не прописали его, то его продолжительность будет равняться одному календарному году.

Статья 190 ГК РФ. Определение срока

  1. Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
  2. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

При этом, определение Верховного суда No 2352 от 5 марта 2011 года постановляет, что в определении вопроса срока нельзя ставить в момент заключения договора аренды его на дату, когда той или иной стороной будут выполнены определенные условия. Срок должен быть четко прописан.

В случае, если же всё-таки стороны совершили оплошности и указали срок, который не подходит по формату к требованиям Гражданского кодекса, он будет признан неустановленным, и в соответствии со статьей 429 ГПК будет приравнен к одному календарному году.

Ответственность

В пятом пункте договора прописываются вопросы, которые связаны с наступлением ответственности сторон за те или иные действия или бездействие.

Так, в договоре очень часто встречаются следующие пункты.

  • Сторона может быть освобождена от ответственности полностью, или же частично в случае, если докажет, что исполнить требование договора не было возможности по весомым уважительным причинам.
  • В случае, если наступают обстоятельства, которые указаны в пункте выше, необходимо известить своего оппонента о том, что появились трудности в виде форс-мажорных обстоятельств. В противном случае ваш оппонент по сделке может требовать с вас объяснений.
  • Если извещение своего оппонента было сделано несвоевременно, то скорее всего стороне придётся возместить убытки, которые понес оппонент.

Порядок разрешения споров

Необходимо посвятить пункт вопросу разрешения споров. В случае, если между сторонами возникают различные разногласия, а также споры, то они разрешаются путем осуществления переговоров.

В случае, если переговоры не помогли урегулировать подобную проблему, то странам необходимо обратиться в арбитражный суд, где в установленном законом порядке они предъявят свои доказательства и дождутся решения суда в ту или иную пользу.

Подобный документ может быть расторгнут по истечению срока его действия, чему будет предшествовать составление основного договора аренды. Также, в случае если сторонами достигнуто двустороннее соглашение, договор может быть расторгнут, при этом, основной составляться не будет.

В этом случае возможно осуществить расторжение договора в одностороннем порядке, как путем переговоров, так и путем обращения в судебную инстанцию.

Для того, чтобы продлить данный договор еще на установленный срок, максимальная длительность которого составит один календарный год, сторонам необходимо составить дополнительное соглашение и приобщить его к договору.

Также, в случае, если срок истек достаточно давно, и появилась необходимость его продления, стороны могут составить между собой еще один подобный документ. Однако, для того, чтобы было осуществлено продление необходимо наличие согласия обеих сторон.

В случае, если консенсус не был достигнут, то данный вопрос не имеет место подниматься.

Составление предварительного договора аренды – это хорошая практика, и одновременно опыт, который поможет вам сориентироваться в том, на что следует обращать внимание при составлении основного.

Надеемся, что у вас не возникнет сложностей со своим оппонентом по сделке, и в будущем, по истечению срока договора, вы сможете составить основной, который окончательно закрепит сложившиеся между вами отношения по аренде.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 110-05-29 (Москва)
+7 (812) 385-58-40 (Санкт-Петербург)

Особенности предварительного договора аренды нежилого помещения

Предварительное соглашение (далее также – подготовительное, изначальное) об аренде применяется, как правило, в сфере предпринимательских отношений, а арендуемые помещения используются для целей размещения офисов, производственных и промышленных помещений, складов и др.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

И хотя предварительный контракт об аренде заключается в редких случаях, следует рассмотреть его особенности. В этой статье мы рассмотрим – когда же он составляется, при каких обстоятельствах действует и в каких случаях в нем нет необходимости.

Для чего он нужен

Нормативные положения содержатся в ст. 429 ГК РФ (далее – Кодекс).

Так, в силу ч. 1 представленной статьи, согласно подготовительному договору, участники процесса обязуются когда-либо в будущем времени заключить основной контракт о передаче имущества, причем на условиях, которые указаны в предварительном соглашении.

Область применения предварительного соглашения об аренде, в отличие от других видов предварительных договоров, крайне узка. Ведь что может мешать сторонам процесса сразу заключить основной договор? По сути, ничего.

Читайте так же:  Лицензия предприятия питания

И лишь в одном случае такой договор может пригодиться – при строительстве или реконструкции нежилых помещений, которые, по окончании строительных и монтажных работ, будут сдаваться в аренду. Но почему же?

Дело в том, что изначальные контракты заключаются тогда, когда стороны по тем или иным причинам не могут “здесь и сейчас” заключить основной договор.

Если рассматривать аренду недостроенных и не сданных в эксплуатацию объектов, то это как раз-таки представленный случай.

Ч. 2 ст. 609 Кодекса устанавливает, что договор аренды недвижимости в обязательном порядке нужно регистрировать в Росреестре, если иное не установлено Кодексом.

И тут же ч. 2 ст. 651 Кодекса регламентирует, что не подлежат госрегистрации договоры аренды нежилых зданий и сооружений, заключенные на срок менее 12 месяцев.

Таким образом, если планируется долгосрочная аренда (на срок более 12 месяцев), договор нужно регистрировать, но в случае с недостроенными объектами это невозможно. Соответственно, и договор аренды заключить не удастся.

Именно при таких обстоятельствах сторонам и потребуется изначальный договор аренды, о содержании и особенностях которого мы поговорим далее.

Образец аренды муниципальных нежилых помещений вы можете посмотреть на этой странице.

Предварительное соглашение нужно составлять в той же форме, в которой будет заключен основной контракт, а если форма основного договора не определена – то в письменной форме. Если не соблюсти форму, указанную законом, соглашение могут признать как недействительное.

О форме основного договора говорится в ст. 609 Кодекса. Так, на основании положений ч. 1 указанной статьи, в устном виде можно заключить, если:

  • обе стороны процесса – физические лица;
  • и срок аренды менее 1 года.

Во всех остальных случаях, в том числе, и когда хотя бы одна из сторон – юрлицо, требуется письменная форма.

Соответственно, предварительный договор также нужно составлять письменно, как и основной (и наоборот, если законом допускается устная форма сделки, в этой форме можно заключить и предварительный).

Рассмотрим, какие условия должны быть в предварительном договоре аренды согласно ст. 429 Кодекса:

  • предмет договора (аренда нежилого помещения, адрес местонахождения, иные идентифицирующие признаки);
  • все условия сделки, которые будут указаны в основном договоре;
  • период заключения основного контракта (срок можно и не указывать, в таком случае, основной подлежит заключению в течение 12 месяцев после предварительного).

Получается, что изначальный договор даже “шире” основного – помимо всех условий главного контракта, он содержит еще и дополнительные.

Некоторые полагают, что в договор нужно включать условия об ответственности за уклонение от заключения основного контракта.

Отметим, что такие условия можно включать, а можно не включать – все равно закон стоит на защите того, чьи интересы были нарушены.

Так, согласно ч. 4 ст. 445 Кодекса, если какая-либо сторона уклоняется от заключения основного договора, контрагент вправе обратиться в судебный орган с прошением о понуждении к заключению контракта.

В этом случае контракт считается заключенным на условиях, указанных в судебном вердикте. Суд может также обязать уклоняющуюся от исполнения обязательств сторону компенсировать все материальные убытки, причиненные таким уклонением.

Как заключить и его образец

Заключать изначальный договор следует в простой письменной форме путем составления 1-го документа, подписанного сторонами, но в нескольких экземплярах. Рекомендуется составить 3 экземпляра – один останется у арендатора, второй – у арендодателя, третий – для разрешения различных споров.

Унифицированная форма подготовительного договора аренды отсутствует. Стороны процесса могут самостоятельно разработать бланк, или же воспользоваться нашим образцом, в котором уже есть все существенные положения.

Скачать образец изначального договора можно по этой ссылке.

Обращаем внимание, что, на основании разъяснений от Президиума ВАС РФ, указанных в Информационном письме от 16 февраля 2001 года № 59, п. 14, изначальный договор, согласно которому стороны обязуются заключить основной, подлежащий госрегистрации, такой госрегистрации не подлежит.

Это значит, что вне зависимости – будет ли регистрироваться в Росреестре основной договор или нет – регистрировать предварительный не нужно.

Какие нужны документы

Поскольку подготовительный договор содержит все условия основного, сторонам нужно внимательно отнестись к его заполнению и проверке всех предоставленных контрагентом сведений.

Так, арендатору не мешает проверить право арендодателя на сдачу нежилого помещения в аренду. Если речь идет об объекте незавершенного строительства, следует проверить всю разрешительную документацию.

Арендодателю, в свою очередь, нужно проверить платежеспособность контрагента – сможет ли он в будущем вносить своевременные арендные платежи или нет?

Стороны сделки должны предоставить друг другу все документы, которые свидетельствуют о правомерности будущей сделки.

О времени, в течение которого должен быть заключен основной контракт, говорится в ч. 4 ст. 429 Кодекса. В силу нормативных положений, стороны процесса могут указать в документе срок, а могут и не указать.

Если срок не указан, действует стандартное правило – заключить основной договор нужно в течение 12 месяцев после заключения предварительного.

Если в течение указанного времени ни одна из сторон так и не изъявит желания заключить основной контракт, действие предварительного прекращается (то есть как будто бы его и не существовало).

Предварительный договор аренды нежилого помещения с задатком и его образец

О задатке, как о мере обеспечения выполнения обязательств, сказано в ст. 380 и 381 Кодекса.

На основании ч. 1 ст. 380, задатком признается заранее определенная сумма финансово-материальных средств, которая передается одной из сторон другой стороне в счет причитающихся в будущем времени платежей, как доказательство заключения договора.

Поскольку, согласно основному договору, платежи обязан будет совершать арендатор, то именно он и должен вносить задаток.

Если арендодатель, получивший задаток, не исполнит обязательства по заключению основного договора в установленные предварительным сроки, то он обязан уплатить арендатору двойную сумму задатка.

Если же обязательства, наоборот, не исполнит арендатор, то сумма задатка просто остается у арендодателя.

Долгое время ВАС РФ и ВС РФ не могли прийти к единому мнению относительно целесообразности использования задатка в подготовительных договорах.

Верховный Арбитражный суд основывал свою позицию на том, что задаток, как мера обеспечения, должна применяться исключительно к финансово-денежным обязательствам.

Изначальный договор же финансовых расчетов не предусматривает и влечет лишь одно обязательство – по заключению основного контракта в будущем.

Верховный Суд, напротив, указывал на допустимость использования задатка, рассматривая его как обеспечение исполнения денежного обязательства по основному договору.

Противоречие было устранено путем внесения поправок в Кодекс, а именно, в ч. 4 ст. 380. Теперь задаток совершенно законно можно использовать и в предварительных договорах, в том числе, и аренды.

Договор задатка не обязательно заключать отдельно – соответствующие положения можно прописать непосредственно в предварительном соглашении об аренде.

Здесь можно скачать образец предварительного договора с условием о задатке.

Судебная практика

По поводу предварительных договоров аренды судам частенько приходится решать следующие споры:

  • арендатор желает получить денежную компенсацию за срыв сроков заключения договора арендодателем;
  • арендатор желает получить денежное возмещение из-за банкротства арендодателя и, как следствие, незавершенных строительных работ;
  • при мошеннических действиях со стороны арендодателя, при составлении заведомо недействительного договора путем обмана или злоупотребления доверием.

Итак, изначальный договор аренды нужен для того, чтобы обязать сторон заключить основной в будущем.

Сроки стороны могут установить самостоятельно – если они не регламентированы, то заключить основной нужно в течение 1 года. В документе может присутствовать условие о задатке или о другой мере обеспечения обязательств.

Как оформить договор аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом в 2019 году, читайте здесь.

Образец договор безвозмездной аренды нежилого помещения вы можете найти в этой статье.

Видео: Регистрация договора аренды нежилого помещения

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28
    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Владелец.ру — сделки с недвижимостью

Бесплатная консультация юристов

Post navigation

Правила составления предварительного договора аренды помещения

Предварительный договор аренды заключается в ситуациях, когда собственник определенных объектов недвижимости, находящихся на этапе строительства, хочет начать получать прибыль еще до завершения работ, а также найти арендатора на каждое помещение заранее.

Читайте так же:  Коллективный трудовой договор газпром

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Если нежилые помещения, подлежащие сдаче в аренду, еще не достроены, то с клиентами заключается предварительный договор аренды.

Что такое предварительный договор аренды нежилого помещения

Предварительный договор аренды закрепляет определенные обязательства между владельцем недостроенного помещения и арендатором. При этом, обе стороны могут получить существенную выгоду от сделки.

Что такое договор социального найма жилья и как его составить, подробности читайте здесь.

В договоре подробно фиксируются условия и сроки перехода в помещения в эксплуатацию арендатором, при этом, он уплачивает владельцу недвижимости большое финансовое вознаграждение. Владелец помещения, в свою очередь, теряет право передать помещение в аренду иному лицу, изменять условия в невыгодную для арендатора сторону и использовать помещение для других целей.

Основная выгода аренды помещений на этапе строительства заключается в максимально выгодных условиях. Это возможность за относительно небольшую сумму инвестиций гарантировано получить в долгосрочную аренду на выгодных условиях высококачественную недвижимость.

Что такое предварительный договор?

Законодательство

Законодательное регулирование процедуры заключения предварительного договора аренды помещений базируется на положениях Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации.

Юридическое определение термина «предварительный договор аренды», а также требования к составлению данного документа, указаны в 429 статье кодекса.

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

Правила составления договора и его особенности

Основные риски заключаются, как в возможности незавершенного строительства, так и в затягивании сроков завершения государственной регистрации помещения и введения его в эксплуатацию. Преимущества заключения предварительного договора аренды нежилого помещения для некоторых предпринимателей кажутся очевидными, из-за чего они готовы рискнуть ради получения выгоды.

При этом, законодательство гарантирует арендаторам и арендодателям несколько законных способов защиты от рисков:

  • Право на получение исчерпывающей информации об арендодателе и его предпринимательской деятельности. Также арендатор имеет право на просмотр любых документов для подтверждения информации об арендодателей, за исключением тех, которые содержат коммерческую тайну.
  • Возможность закрепления в договоре определенных штрафных санкций, которые предусматриваются за невыполнение сторонами взятых на себя обязательств. Средства направляются на компенсацию потерь пострадавшей стороны.
  • Для защиты прав арендодателя предусмотрена возможность проверки платежеспособности арендатора через доступ к информации о банковских счетах или внесение авансового платежа (второй вариант является более популярным, поскольку, арендодатель в такой ситуации получает приток финансовых инвестиций на завершение работ).

Пошаговая инструкция

Процедура оформления предварительного договора аренды помещений состоит из следующих шагов:

  1. Предприниматель подбирает оптимальное помещение для бизнеса, учитывая факторы расположения, площади, доступных коммуникаций и планируемого дизайна постройки.
  2. Предприниматель согласовывает с владельцем помещения условия аренды и перехода объекта в эксплуатацию, а также согласовывают гарантии выполнения обязательств.
  3. Все договоренности фиксируются письменно по специальной форме и заверяют документ у нотариуса.
  4. Арендатор выплачивает авансовый платеж или выполняет иные условия договора.
  5. По завершению строительных работ право аренды вступает силу, и арендатор начинает эксплуатацию помещения.

Что такое предварительный договор аренды, смотрите в этом видео:

Условия договора

Как составить договор на посуточную аренду квартиры, узнаете из этой статьи.

Также условия договора обеспечивают гарантии выполнения обязательств каждой стороной. Также в договоре указывается выгода, которую получает каждая сторона от совершения сделки.

Требования к содержанию

Законодательство устанавливает определенные требования к оформлению и содержанию предварительного договора аренда помещений. Такой документ должен содержать следующую информацию:

  • ФИО сторон и регистрационные данные (для юридических лиц название компании);
  • определение предмета договора аренды, а также даты подписания основного договора;
  • фиксация условий будущего договора аренды;
  • реквизиты сторон и подписи участников договора. Образец договора. можно скачать ниже.

Стоит также указать определенные нюансы, которые должны учитывать стороны при составлении договора:

    1. В договоре четко фиксируется дата, до которой должен быть подписан основной договор аренды, а помещение достроено и передано в эксплуатацию.
    2. Поскольку, несвоевременное выполнение арендодателем своих обязательств может привести к существенным финансовым потерям арендатора, а также отказ арендатора от эксплуатации помещения по завершению сторон, может привести к существенным убыткам обоих сторон, они имеют право на закрепление в договоре определенных штрафных санкций за невыполнение противоположной стороной ключевых условий договора.

Способы минимизации вероятности обмана

Каждая из сторон имеет право закрепить за собой определенные гарантии выполнения условий другой стороной. Минимизировать риск обмана можно при помощи следующих способов:

  • Арендатору желательно настоять на установлении максимально жестких штрафных санкций для минимизации рисков.
  • Каждой из сторон рекомендуется максимально тщательно проверить информацию о партнере, а также достоверность предоставленных противоположной стороной данных.
  • Арендодатель имеет право потребовать от арендатора документы, подтверждающие его платежеспособность, а также внесения авансового платежа.

Даже если партнер не признает претензий и откажется выплачивать компенсацию, противоположная сторона может отстоять свои интересы через суд.

Особенности аренды нежилых помещений, рассмотрены в этом видео:

Определение сроков

В четвертом пункте 429 статьи Гражданского кодекса РФ прописано, что такой договор не может не иметь конечных сроков выполнения арендодателем своих обязательств. При этом, если стороны в документе не указывают иную дату заключения основного соглашения, то законодательство предусматривает срок обязательного выполнения застройщиком обязательств в один год.

Как сдать квартиру в аренду, читайте тут.

Понятие задатка и обеспечительного платежа

Задаток или обеспечительный платеж — это разные названия денежного вознаграждения, которое выплачивает арендатор арендодателю.

Зачем нужен предварительный договор аренды нежилого помещения

Заключение предварительного договора аренды является выгодным для обеих сторон. Арендатор получает определенные гарантии на получение хорошего помещения на выгодных условиях в краткосрочной перспективе, а арендодатель имеет возможность привлечь финансовые инвестиции для завершения строительных работ, а также гарантии получения прибыли сразу после введения объекта в эксплуатацию.

Судебная практика

Чаще всего судебные разбирательства происходят по следующим причинам:

  1. Арендатор хочет получить компенсацию за несоблюдение сроков арендодателем.
  2. Арендатор хочет получить компенсацию из-за банкротства арендодателя и незавершенных строительных работ.
  3. Мошеннические действия со стороны арендодателя, составление заведомо недействительного договора путем злоупотребления доверием партнера. В таких ситуациях получить компенсацию через договор, как правило, невозможно. Арендатору необходимо ссылаться на факт мошенничества.

Пример предварительного договора аренды.

Решения суда чаще всего зависит от грамотности составления условий договора, а также от доводов, приведенных сторонами в ходе процесса.

Профессиональные юристы советуют тщательно вычитывать условия договоров, а также пользоваться помощью опытных адвокатов, которые помогут составить договор правильно и защитить свои интересы. Заключение предварительного договора аренды выгодно, как арендодателю, так и арендатору, но такое соглашение имеет определенные риски, которые нужно учитывать в процессе сделки.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-42-46 (Москва)
+7 (812) 309-73-48 (Санкт-Петербург)

Похожие статьи:

  • Возврат налога Имущественные налоговые вычеты Налоговые вычеты для физических лиц Разделы: Задумывались ли вы над тем, какую сумму от своей заработной платы вы ежегодно отдаете в доход государства? Как известно, помимо перечисления сборов в ПФР, ФСС России и ФФОМС (в размере 30% от размера заработной платы […]
  • Где находятся орган опеки Органы опеки и попечительства Санкт-Петербурга Федеральные органы исполнительной власти (ФОИВ) Региональные органы исполнительной власти (РОИВ) Органы опеки и попечительства являются органами местного самоуправления, исполняющими функцию по опеке и попечительству на […]
  • Приказ минэкономразвития no 628 Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 31 декабря 2013 г. N 805 г. Москва "О внесении изменений в приказ Минэкономразвития России от 13 декабря 2010 г. N 628" Зарегистрирован в Минюсте РФ 21 апреля 2014 […]
  • Уголовный кодекс рф собрание законодательства российской федерации Федеральный закон от 23 апреля 2018 г. N 96-ФЗ "О внесении изменений в статью 53 1 Уголовного кодекса Российской Федерации и Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации" Документ является поправкой к Часть шестую статьи 53 1 Уголовного кодекса Российской […]
  • Приказ 412 новый В соответствии с частью 12 статьи 38 и частью 10 статьи 39 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2007, N 31, ст. 4017; 2008, N 30, ст. 3597, ст. 3616) […]
  • Договор о присоединении 2003 16. Что представляют собой Договоры о присоединении 2003 и 2005 гг.? 16. Что представляют собой Договоры о присоединении 2003 и 2005 гг.? Договор между Бельгией, Данией, Германией, Грецией, Испанией, Францией, Ирландией, Италией, Люксембургом, Нидерландами, Австрией, […]
Сделано на WordPress | Тема: Graphy от Themegraphy