Взаимозачет по арендной плате

Как оформить взаимозачет

Вопрос-ответ по теме

ИП применяет упрощенную систему налогообложения «доходы». По договорам аренды с 2 февраля 2013 года по 01 января 2014 года и с 30 декабря 2013года по 30 ноября 2014 года сдавало в аренду ООО «А» площади в размере 15 кв.м, аренду не платили, рассчитывались товарами т.е взаимозачет, который ничем не оформляли. Сейчас налоговая проводит камеральную проверку. Как мне быть, чтобы правильно все оформить и не попасть под санкции.

Если вы сдавали имущество в аренду, у вас обязательно должны быть следующие документы:

— акт приемки-передачи имущества.

Поскольку одним из лицом сделки является юридическое лицо, договор обязательно должен быть оформлен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Договор аренды не считается заключенным в письменной форме, если подписан только одной стороной — арендатором или арендодателем (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2014 по делу № А40-178308/2013). Поэтому подписать его должны две стороны.

Подписывая договор аренды, обязательно составьте акт приема-передачи имущества. Он подтвердит факт передачи имущества в аренду и при необходимости докажет реальность арендных отношений (Определение ВАС РФ от 30.08.2013 № ВАС-12497/13). Специалисты финансового ведомства также говорят о том, что акт приема-передачи имущества обязателен при заключении договора аренды (письма Минфина России от 15.06.2015 № 03-07-11/34410 и от 13.12 2012 № 03-11-06/2/145).

Что касается актов оказанных услуги и счетов на оплату аренды – то их ежемесячно можно не выставлять, если в договоре сумма арендной платы и сроки ее уплаты определены. Поскольку вы закрываете договор аренды взаимозачетом, у вас обязательно в договоре должна быть указана ежемесячная арендная плата, чтобы было понятно, на какую сумму вы получаете товары от арендатора.

Далее, должен быть оформлен встречный договор поставки или купли-продажи товаров, по которому вы являетесь покупателем. В ваш адрес должны были на протяжении прошедших лет отгружаться ценности, вы их принимать. Теперь вам нужно сделать зачет взаимной задолженности за 2013 и 2014 года. Как правило, для этого оформляется акт. Подробную информацию о том, как оформить взаимозачет посмотрите в статье:

Два способа, при помощи которых можно оформить зачет взаимных требований http://e.26-2.ru/article.aspx?aid=316131

Отметим, что суму арендной платы вы должны включать в доходы, учитываемые при УСН, поскольку в данном случае арендная плата получена товарами, то есть оплачена арендатором (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Как оформить зачет взаимных требований по арендной плате

Арендатор отремонтировал переданное ему помещение. Стоимость ремонта пошла в зачет арендной платы. Другая ситуация — с арендодателем рассчитались шкафами. Или еще пример: вместо платы за общежитие студенты выполняют работы по замене окон, уборке помещений и т.п. Как отразить зачет взаимных требований во всех этих случаях? Об этом в материале экспертов 1С.

Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

  • произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
  • потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
  • потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии со статьей 410 ГК РФ обязательство может быть полностью или частично прекращено зачетом встречного требования. Для зачета достаточно заявления одной стороны. Случаи, когда зачет невозможен, перечислены в статье 411 названного кодекса.

При применении норм по зачету сумм арендной платы и расходов на содержание арендуемого имущества возникает вопрос, являются ли данные обязательства однородными.

Судебная практика свидетельствует о том, что арендатор может произвести зачет суммы арендной платы и стоимости ремонта арендуемого имущества, поскольку его обязанность по перечислению арендной платы и обязанность арендодателя по возмещению стоимости ремонта помещений представляют собой гражданско-правовые денежные обязательства, которые являются однородными (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.03.2011 по делу № А03-15638/2009, Постановление ФАС Московского округа от 12.09.2011 по делу № А41-31881/10 и др.).

Есть также судебная практика, согласно которой зачет арендной платы в счет поставки арендатором товара правомерен. Так, например, в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.05.2002 № А56-636/02 говорится, что «обязанность арендатора перечислять арендную плату и обязанность истца оплатить полученный товар представляют собой гражданско-правовые денежные обязательства и являются однородными».

Согласно бюджетному законодательству участники бюджетного процесса должны обеспечить выполнение денежных обязательств. А в случаях неисполнения стороной договора (государственного (муниципального) контракта) обязанности по уплате средств — принять необходимые меры по поступлению денежных средств в доход бюджета вплоть до возбуждения процедуры их взыскания.

Читайте так же:  Приказ председателя агентства рк по регулированию естественных

Эта норма распространяется на казенные учреждения и иных получателей бюджетных средств и организаций, которым переданы полномочия ПБС.

Бюджетные и автономные учреждения не являются участниками бюджетного процесса, на них данные нормы не распространяются, поэтому они вправе проводить зачет взаимных требований.

Бухгалтерские записи по зачету однородных взаимных требований, а также документы, которыми их можно оформить в программах «1С:Бухгалтерия государственного учреждения» ред. 1. 0 (БГУ1) и «1С:Бухгалтерия государственного учреждения» ред. 2. 0 (БГУ2), приведены в таблице (см. табл. 1).

Содержание операции

Дебет

Кредит

Сумма,
руб.

Первичный документ

Документ БГУ

Документ БГУ2

Начислен доход от сдачи в аренду имущества арендатору

Акт об оказании услуг, операцияРеализация услуг (205.ХХ — 401.10.1ХХ)

Акт об оказании услуг, операция Реализация услуг (205 — 401.10)

Начислен НДС к уплате в бюджет

Счет-фактура выданный

Счет-фактура выданный, операцияОсновная (счет-фактура выданный)

Отражены расходы по ремонту имущества

Акт о приемке выполненных работ,

Справка о стоимости выполненных работ и затрат

Услуги сторонних организаций, Покупка материалов, Отражение зарплаты в учете и др.

Поступление услуг, работ, Поступление МЗ (М-4), Отражение зарплаты в учете и др.

Отражена сумма НДС со стоимости ремонтных работ, выполненных арендатором

Принята к вычету сумма НДС со стоимости ремонтных работ

Счет-фактура полученный

Счет-фактура полученный, операцияПринятие НДС к вычету

Зачтена задолженность арендатора по арендной плате (ежемесячно до погашения стоимости ремонта)

Заявление о зачете

Операция (бухгалтерская)

Операция (бухгалтерская)

Следует отметить, что государственные (муниципальные) учреждения не являются собственниками имущества. Имущество передается им на праве оперативного управления, собственником имущества является Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование.

Согласно статье 296 ГК РФ:

  • учреждения, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества;
  • собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением либо приобретенное учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Имуществом, изъятым у учреждения, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.

Согласно статье 297 ГК РФ:

  • автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленными за ним собственником или приобретенными за счет средств, выделенных собственником на приобретение такого имущества. Остальным имуществом, находящимся в оперативном управлении, учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом;
  • бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом.

Таким образом, проведение арендатором работ по улучшению арендуемого объекта и зачет их стоимости в счет аренды должны быть предварительно согласованы с органом по управлению имуществом.

Например, Распоряжением Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 31.03.2000 № 75 «О порядке осуществления зачета в счет арендной платы стоимости затрат арендатора на проведение капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемого им объекта федерального недвижимого имущества» установлено, что решение о применении в виде арендной платы стоимости затрат арендатора на проведение капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемого объекта федерального недвижимого имущества принимает Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом на основании соответствующего заявления арендатора и с учетом мнения Ленинградской областной комиссии по вопросам распоряжения государственным имуществом при Правительстве Ленинградской области. Орган по управлению имуществом вправе определить виды работ, стоимость которых принимается в зачет арендной платы, и сумму вложений арендатора, принимаемую к зачету. Например, согласно пункту 1.5 Распоряжения Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 31.03.2000 № 75 к зачету в виде арендной платы может быть принята стоимость проведения следующих видов работ:

  • обследование объекта и разработка проектно-сметной документации;
  • проведение капитального ремонта;
  • устранение неисправностей всех изношенных элементов объекта, восстановление или замена их (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий:
  • замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов;
  • переоборудование печей для сжигания в них газа или угля;
  • оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 мм;
  • устройство газоходов, водоподкачек, бойлерных;
  • перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение;
  • устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления;
  • изменение конструкции крыш;
  • оборудование чердачных помещений зданий под эксплуатируемые;
  • утепление и шумозащита зданий;
  • замена изношенных элементов внутриквартальных инженерных сетей;
  • проведение ремонтно-реставрационных работ объектов, являющихся памятниками истории и культуры.
Читайте так же:  Внутренний контроль в организации приказ

Оформление взаимозачета в счет погашения арендной платы

Вопрос-ответ по теме

Между нашей школе и ООО «Гармония» заключен договор аренды. Арендатор в занимаемом помещении установил систему пожарной сигнализации и речевого оповещения людей о пожаре на сумму 60000 рублей. Какими документами мы можем оформить взаимозачет в счет погашения арендной платы. Нужен ли договор и акт (если есть вышлите пожалуйста формы документов)

Воспользуйтесь сервисами Системы Госфинансы:

Расчет нормы ГСМ

Узнайте верный КБК

Учетная политика для госсектора

Основные средства: ОКОФ и амортизационные группы

Каких-либо особых требований к оформлению взаимозачета гражданское законодательство не предъявляет. В то же время в статье 410 Гражданского кодекса РФ указано, что для проведения взаимозачета достаточно заявления одной из сторон. На практике это означает, что погасить встречные требования можно в одностороннем порядке, предварительно известив об этом контрагента в письменном виде. Типовой образец заявления о проведении взаимозачета законодательно не установлен, поэтому его можно составить в произвольной форме. Второй вариант оформления зачета встречных обязательств – составление акта взаимозачета. Акт взаимозачета также не является унифицированным бухгалтерским документом, поэтому он может быть составлен в любой форме с соблюдением требований, предъявляемых к первичным учетным документам бухучета ( ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ, постановление ФАС Северо-Западного округа от 21 мая 2007 г. № А05-12882/2006-25).

Какими проводками отразить арендатору зачет выполненного ремонта в счет оплаты аренды?

Добрый день!
Помогите, пожалуйста, произвести взаимозачет у арендатора и арендодателя.
Дано:
Я арендатор (ООО «А» на ОСНО), выполнил ремонт (подрядчик ООО «Р») в арендуемом помещении у арендодателя (ООО «Б» на УСН (доходы)), в счет аренды.

Со стороны арендатора ООО «А» на ОСНО:
Д20 К60(ООО «Р») — 40000р
Д19 К60 (ООО «Р»)- 7200 р
Д60(ООО «Р») К51 — 47200 р

Д20 К60 (ООО «Б») — 17500 р (аренда без НДС)

Со стороны арендатора ООО «Б» на УСН (доходы):
Д62 (ООО «А») К90 — 17500р (аренда без НДС)

Какими проводками (с суммами) мне это отразить у арендатора Вопрос удалён модератором. ?

Цитата (Бухгалтер Лукина): Добрый день!
Помогите, пожалуйста, произвести взаимозачет у арендатора и арендодателя.
Дано:
Я арендатор (ООО «А» на ОСНО), выполнил ремонт (подрядчик ООО «Р») в арендуемом помещении у арендодателя (ООО «Б» на УСН (доходы)), в счет аренды.

Со стороны арендатора ООО «А» на ОСНО:
Д20 К60(ООО «Р») — 40000р
Д19 К60 (ООО «Р»)- 7200 р
Д60(ООО «Р») К51 — 47200 р

Д20 К60 (ООО «Б») — 17500 р (аренда без НДС)

Со стороны арендатора ООО «Б» на УСН (доходы):
Д62 (ООО «А») К90 — 17500р (аренда без НДС)

Какими проводками (с суммами) мне это отразить у арендатора и арендодателя ?

Добрый день!
Пока активисты либо штатные эксперты форума не ответили на Ваш вопрос, посмотрите материалы, которые автоматически были найдены по теме Вашего вопроса. Возможно, они окажутся полезными для Вас. После просмотра материалов ответьте, пожалуйста, на вопрос, помогла ли вам эта информация. Если информация помогла, нажмите «Да». Если ссылки не пригодились, нажмите «Нет».

Цитата (Бухгалтер Лукина): Со стороны арендатора ООО «А» на ОСНО:
Д20 К60(ООО «Р») — 40000р
Д19 К60 (ООО «Р»)- 7200 р
Д60(ООО «Р») К51 — 47200 р

Д20 К60 (ООО «Б») — 17500 р (аренда без НДС)

Я правильно понимаю. что 17500 — это арендная плата, после ее уменьшения на 40000 р.?
Тогда Вы очень хитро устроились.
Вы и арендную плату себе уменьшили, и еще и учли расходы по ремонту.

Нет, так не пойдет.
В исходных данных Вы четко указали:

Следовательно, у Вас в отношениях с арендодателем несколько самостоятельных операций:
1) аренда (арендная плата) — полностью, как в договоре;
2) Ваши услуги по ремонту помещения арендодателя — это ваша реализация;
3) взаимозачет оплаты за ремонт в счет части арендной платы.

Итак, что получается? Я буду исходить из того, что по договору арендная плата составляет 64 700 рублей.

Сначала оплата подрядчику — беру прямо у Вас:
Дт 20 — Кт 60 («Р») = 40 000
Дт 19 — Кт 60 («Р») = 7 200
Дт 60 («Р») — Кт 51 = 47 200

Реализация ремонтных услуг (я беру без увеличения стоимости):
Дт 62 («Б») — Кт 90.1 = 47 200
Дт 90.2 — Кт 20 = 40 000
Дт 90.3 — Кт 68 (НДС) = 7 200

Арендная плата:
Дт 20 — Кт 60 («Б») = 64 700

Взаимозачет:
Дт 60 («Б») — Кт 62 («Б») = 47 200

Доплата арендной платы:
Дт 60 («Б») — Кт 51 = 17 500

Зачет долга по займу в счет будущей арендной платы

Вопрос-ответ по теме

Я ИП с 2006г в 2015г. начала заниматься сдачей нежилых помещений в аренду. Нахожусь на УСН 6%. В 2014г оформила официальный договор займа под проценты со своим будущим Арендатором (зарегистрирован предварительный договор аренды). В 2015г Арендатор мне оплату за аренду на расчетный счет не платит, а вычитает из займа. Как мне поступить с оплатой налога по УСН?

Читайте так же:  Выплаты по страховым случаям осаго

Как следует из вашего вопроса, у вас возникла такая ситуация. Вы имеете долг по займу перед своим арендатором, а арендатор вам в свою очередь должен деньги за аренду. То есть у вас есть взаимные обязательства друг перед другом. А вы являетесь одновременно и должником, и кредитором. Так вот, такие обязательства друг перед другом можно зачесть (ст. 410 ГК РФ, п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 29 декабря 2001 г. № 65).

Для зачета обязательств ежемесячно оформляйте взаимозачет. С этой целью составьте акт взаимозачета (или заявление на зачет) в произвольной форме. И укажите там стороны и обязательства друг перед другом. То есть вас и вашего заимозавца-арендатора. Так же следует указать суммы, которые будут зачтены по такому документу. На практике к акту зачета взаимных требований прикладывают акт сверки взаимных расчетов. Поэтому также можете сделать это. Сверка поможет удостовериться, что вы и ваш контрагент зафиксировали у себя в учете идентичные суммы. А значит, их можно закрыть зачетом. Примеры документов для взаимозачета вы можете посмотреть в статье на нашем сайте по ссылке http://e.26-2.ru/article.aspx?aid=316131

В момент подписания акта взаимозачета, зачтенную сумму отразите в доходах при УСН. Ее вы учтете при расчета упрощенного налога. То есть в результате взаимозачета у вас будут происходить одновременно две операции. Первая — оплата аренды. В таком случае в книге учета вы отразите в графе доходы на день составления акта операцию «Погашена задолженность арендатора по договору аренды». Вторая — возврат заемных средств, ее в книге учета фиксировать вам не нужно, так как расходом такая операция не является и никаких налоговых обязательств при этом не будет (постановления ФАС УО от 01.03.2013 № Ф09-790/13 по делу N А50-8577/12, ФАС ПО от 26.01.2012 по делу № А65-834/2011).

Какими проводками у арендодателя отразить зачет расходов на ремонт в счет арендной платы?

Начнем с того, что ИП не обязаны вести бухгалтерский учет на основе двойной записи (проводок).
Это я к тому, что «строгости» в проводках у Вас не будет.

Но сначала давайте определимся по существу проблемы.

Отсюда вытекает следующий алгоритм:
1. Вы предъявляете арендную плату:
Дт 62 — Кт 90.1 = на сумму арендной платы.

2. Арендаторы предъявляют вам расходы по ремонту:
Дт 26 — Кт 60 = на стоимость произведенного ремонта

3. Взаимозачет: зачет встречных однородных денежных обязательств:
Дт 60 — Кт 62 = на сумму взаимозачета.

Стоимость ремонта мождет быть больше арендной платы за месяц и тогда зачет производится помесячно на сумму арендной платы, пока вся задолженность по счету 60 не будет погашена.
В некоторых договорах стороны оговаривают размер ежемесячного зачета. Например, не более 70% от суммы месячной аренной платы.
Соответственно, зачет тогда делаете на оговариваемую сумму, о остальное — деньгами:
Дт 51 — Кт 62 = на сумму полученной оплаты

Поскольку у Вас УСН-6%, не забудьте показать в доходах сумму взаимозачета (по дате Акта взаимозачета).

Похожие статьи:

  • Федеральный закон об акционерных обществах об ао от 26121995 n 208-фз С 01 января 2014г. вступают в силу изменения, внесенные в федеральный закон от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" в отношении порядка выплаты дивидендов. Вопрос-ответ по теме С 01 января 2014г. вступают в силу изменения, внесенные в федеральный закон от […]
  • Приказ 177 от 21111989 Приказ от 12.03.2014 N 177 об утверждении порядка перевода обучающихся из одной организации, осуществляющей образовательную деятельность в другие Приказ Минобрнауки России от 12.03.2014 N 177 "Об утверждении Порядка и условий осуществления перевода обучающихся из […]
  • Приказ 323 мз Федеральный закон от 21 ноября 2011 г. N 323-ФЗ "Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 21 ноября 2011 г. N 323-ФЗ"Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации" С изменениями и […]
  • Приказ минздрава 138 Приказ Министерства здравоохранения РФ от 30 марта 2018 г. № 138н “О внесении изменений в приложения № 1 и 2 к приказу Министерства здравоохранения Российской Федерации от 5 апреля 2013 г. № 195н «О формах заявок на поставку медицинских иммунобиологических препаратов, […]
  • Налог на площадь юр лиц Рассчитываем налог на имущество организаций по-новому Осталось совсем немного времени до 30 марта – последнего дня сдачи налоговой декларации по налогу на имущество организаций. Сама форма декларации осталась прежней, а вот порядок расчета налога для многих […]
  • 2 Федеральный закон о бухгалтерском учете Федеральный закон от 28 ноября 2018 г. N 444-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О бухгалтерском учете"" Документ является поправкой к Принят Государственной Думой 15 ноября 2018 года Одобрен Советом Федерации 23 ноября 2018 года Внести в Федеральный закон […]