Страховка при долевом строительстве

Оглавление:

Когда необходимо страхование ДДУ?

Каждый из нас, вступая в договорные отношения, хочет быть уверен в положительном исходе сделки. Это особенно важно, когда речь идет о крупных финансовых вложениях, наиболее рискованными из которых являются инвестиции в строящиеся объекты недвижимости.

Одним из основных способов защиты имущественных интересов сторон является страхование ответственности по договору. Рассмотрим это на примере договора долевого участия в строительстве (ДДУ).

Интересы дольщиков

Порядок и особенности заключения договоров долевого участия устанавливаются законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Страхование при долевом строительстве должно защитить интересы дольщика в случае неисполнения застройщиком своих обязательств.

Застройщик выступает страхователем, а дольщик является выгодоприобретателем по такому соглашению.

Страховая защита распространяется только на два случая.

Если строящийся дом продадут за долги.
Подтверждается вступившим в силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии со ст. 14 Закона об участии в долевом строительстве.
Предметом залога выступает строящийся объект или земельный участок, право аренды/субаренды.

Если застройщик – банкрот.
Подтверждается решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в соответствии с законодательством о банкротстве.

Закон установил, что страховка не покрывает другие ситуации нарушения договорных обязательств.
Страховое возмещение выплачивается дольщику только при наступлении указанных событий. Вы его не получите в случае просрочки сдачи застройщиком объекта. В такой ситуации требование о компенсации предъявляется непосредственно застройщику.

Защита от недостроя

Впервые обязательное страхование ответственности застройщика по ДДУ было введено на законодательном уровне в 2012 году и стало применяться, начиная с января 2014 года. Застройщик мог выбрать один из трех способов страхования:

  • получение гарантии банка;
  • вступление в члены общества взаимного страхования рисков или ОВС;
  • заключение договора со страховой компанией.

В связи с изменениями в действующем законодательстве страхование гражданской ответственности по ДДУ является правом, а не обязанностью застройщика (ст.15.6 Закона о долевом участии). Изменения внесены Федеральным законом от 29.07.2017 г. №218-ФЗ.

На смену требованиям об обязательном страховании ответственности застройщика пришло требование об уплате последним взносов в так называемый Компенсационный фонд.

Он формируется за счет таких отчислений и имущества фонда. Застройщик должен успеть перечислить взносы в фонд в срок до государственной регистрации ДДУ.

Застройщик решает страховать или нет. Выбирайте тех, кто не боится застраховать свою ответственность перед дольщиком. Это будет дополнительной гарантией к отчислениям в компенсационный фонд.

Договором поручительства также обеспечивает исполнение обязательств.

Не каждая страховая и банк могут заключить такие соглашения. Есть требования к страховым организациям и поручителям: лицензия, срок работы, отсутствие нарушений закона. Есть ограничения по сделкам. Договор поручительства должен быть нотариально удостоверен и заключен до государственной регистрации первого ДДУ.

Переуступка прав по ДДУ не влияет на страховку.

Договор страхования будет в силе 2 года со дня окончания срока сдачи объекта по ДДУ.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Если вы заключили ипотечное соглашение с банком, он предложит вам оформить страховку. Это так называемое титульное страхование. То есть страховая компания выплатит деньги, если вы потеряете право собственности на квартиру.

Такое страхование не обязательное и банк не имеет право вас заставить потраться на него. Они делают всё, чтобы вы согласились. Иногда даже уменьшают процент по кредиту. Поэтому посчитайте, возможно будет выгодней страховать.

Страхового случай

Предположим, страховой случай наступил. Дольщик обращается в страховую организацию или к поручителю.

Страховая может отказать в выплате. Поэтому сначала изучите договор и правила страхования. Договором может предусматриваться право страхователя уплачивать страховую премию в рассрочку либо возмещать убытки частично. Узнайте, оплачена ли страховка.

Общество взаимного страхования обязано перечислить деньги. Если ответственность застройщика застрахована в ОВС, то выплата дольщику производится даже в случае:

  • если застройщик вышел из такого общества,
  • если он не исполнял своих обязательств по уплате страховых взносов.

Закон гарантирует выплату. Спасает положение о недопустимости отказа в выплате страховки в случае расторжения или досрочного прекращения договора страхования. Вам выплатят, если страховой случай наступил в течение срока действия договора.

Всё это относится к договору поручительства. Здесь существуют правила, аналогичные страхованию в ОВС, в части сохранения выплат при расторжении либо прекращении договора.

Читайте также:

  1. Как посмотреть выписку ЕГРН онлайн и проверить регистрацию ДДУ в Росреестре?
  2. На какие условия в ДДУ нужно обратить внимание.
  3. Что делать при утере ДДУ и как восстановить договор долевого участия на квартиру?
  4. Где найти деньги на новостройку? Ипотека, материнский капитал.

Сумма возмещения не равна цене договора долевого участия. Расчёт идёт по сложной формуле. Выплата страхового возмещения осуществляется исходя из цены ДДУ и не может быть менее суммы, рассчитанной из двух параметров:

  • общей площади жилого помещения, подлежащего передаче дольщику,
  • и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья в субъекте Российской Федерации.

Не пропустите сроки. Законом установлены рамки для предъявления дольщиком требования о выплате страхового возмещения через страховое общество:

  • 2 года, если страховой случай подтвержден решением суда об обращении взыскания на предмет залога;
  • до дня завершения конкурсного производства в отношении застройщика-банкрота. Страховой случай должен быть подтвержден решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

С 01 июля 2018 г. к застройщикам будут предъявляться жесткие требования:

  • запрет на осуществление иной коммерческой деятельностью,
  • наличие трехлетнего опыта возведения жилых домов,
  • хранение денежных средств в одном банке и др.

Компенсационные фонды помогут решить проблему защиты дольщиков.
Страхование гражданской ответственности застройщика по ДДУ через договоры страхования и поручительства – дополнительная гарантия.

Спокойный сон для дольщиков?

  • editor
  • December 23, 2016
  • 8170 view(s)

Закон обеспечивает уверенность дольщиков в страховой компенсации, если заключен ДДУ. Когда накопилась изрядная масса обманутых дольщиков, законодатели приняли Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», призванный оградить дольщиков от недобросовестных застройщиков. Отдельная статья закона посвящена страхованию гражданской ответственности как одному из способов обеспечения обязательств застройщика. Как осуществляется страхование в пользу участников долевого строительства, на что важно обращать внимание дольщику, чтобы не потерять деньги и время – об этом нашему журналу рассказал Михаил Ермишкин, ГЛАВНЫЙ АНДЕРРАЙТЕР СТРАХОВОЙ КОМПАНИИ «РЕСПЕКТ».

ССТ: Что является страховым случаем при страховании гражданской ответственности застройщика?

Михаил Ермишкин: Страховые случаи регламентирует 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». В статье 15.2., четко прописаны все виды страховых случаев: задержка в передаче квартиры дольщику на срок, более чем на 6 месяцев с даты, установленной договором долевого участия, банкротство застройщика.

В первом случае закон подразумевает процедуру обращения взыскания на предмет залога — незавершенное строительство и земельный участок, на котором оно ведется, если он находится в собственности застройщика. Дольщик идет в суд и после того, как суд выносит положительное решение, страховой случай считается юридически свершившимся.

Во втором: процедура регулируется законом о банкротстве. Если возбуждается процедура банкротства, конкурсный управляющий формирует очередь кредиторов из дольщиков. Участники долевого строительства — это кредиторы второй очереди после бюджетов всех уровней и работников застройщика, перед которыми накопилась задолженность по зарплате. Получив Выписку из реестра кредиторов (как подтверждение того, что он является кредитором) дольщик идет к страховщику, пишет заявление о выплате страхового возмещения, предоставляет оригинал заключенного договора долевого участия (ДДУ) и платежные документы об уплате всей суммы по договору. После этого страховщик в течение 30 дней обязан выплатить страховое возмещение, которое определяется размером средств, уплаченных дольщиком по договору.

ССТ: Банкротство — это, по-моему, следствие первого страхового случая. Могут эти два вида страховых случаев наступать отдельно?

Михаил Ермишкин: Могут. Например, застройщик не ввел в срок дом, а просрочка составила более шести месяцев. Тогда наступает страховой случай по всем ДДУ в отношении этого дома, но это не означает, что застройщик банкрот. Застройщик считается банкротом, если у него нет денег, и он не может погасить свои обязательства перед дольщиками, поставщиками, подрядчиками, бюджетом и возбуждена официальная процедура банкротства.

Другой пример: налоговая инспекция, изучив отчетность застройщика и выявив большие убытки, копившиеся на протяжении нескольких лет, считает, что застройщик уходит он уплаты налога на прибыль и может подать в суд на банкротство такого застройщика. Поэтому процесс банкротства может быть и не связан с нарушением сроков строительства.

Читайте так же:  Проводки штраф по налогу на прибыль

ССТ: На практике все дольщики застрахованы или…?

Михаил Ермишкин: На данный момент да, поскольку каждый договор долевого участия по жилым помещениям должен быть оформлен в Росреестре, а без договора страхования его просто не зарегистрируют.

Страховая компания обычно готовит четыре экземпляра полисов: для себя, для застройщика, в Росреестр и для дольщика. В интересах застройщика передать страховой полис дольщику, чтобы тот напрямую обращался в страховую компанию с возможными претензиями.

Кстати, страхование не распространяется на апартаменты. Их часто путают с квартирами. По закону они не являются жилыми помещениями, хотя по факту в апартаментах можно жить. В этом случае договор долевого участия не нужно регистрировать, а значит и страховать.

ССТ: Дольщик получит страховую выплату, если он вносил средства частями и на момент объявления банкротства застройщика не успел выплатить всю сумму по договору?

Михаил Ермишкин: По ДДУ сумма должна быть уплачена полностью, как правило, не менее чем за три месяца до даты передачи квартиры. Страховой случай наступает через шесть месяцев после указанной в договоре даты передачи помещения. Договоры долевого участия, где написано, что последний взнос дольщик может оплатить после передачи помещения — ничтожны.

ССТ: Если дом не сдали в срок, что происходит между застройщиком и дольщиками?

Михаил Ермишкин: По закону застройщик обязан не менее чем за три месяца до указанного срока передачи квартиры обратиться к дольщику с предложением продлить ДДУ, если он не укладывается в сроки. При этом застройщик может предложить уменьшить стоимость ДДУ или выплату пенни за нарушение условий договора. Продление сроков нужно оформить в Рос реестре, а для этого необходимо продлить страховку, иначе изменение сроков в договоре долевого участия не регистрируется.

ССТ: Если застройщик продляет сроки передачи квартир, может ли дольщик отказаться от продления договора?

Михаил Ермишкин: Конечно, может. Застройщик обязан с каждым дольщиком согласовать дополнительное соглашение к договору. Дольщик в свою очередь может просто отказаться продлить срок строительства, потребовать деньги с застройщика.

ССТ: Что делать дольщику, если стройка «зависла», а застройщик не торопится урегулировать инцидент?

Михаил Ермишкин: Бывают разные ситуации с объективными факторами. Например, администрация выделяет застройщику земельный участок, который раньше был занят промышленными объектами, под жилищное строительство. Через какое-то время администрация просит размежевать участок под многоэтажные и малоэтажные застройки, а также спланировать необходимую инфраструктуру: школы, садики, поликлиники, дороги, остановки общественного транспорта. Вот процедура и затягивается. Иногда застройщику не удается продать за намеченный период запланированное количество квартир.

ССТ: Может дольщик раньше указанного в законе срока обратиться в страховую компанию за выплатой?

Михаил Ермишкин: Может, если за три месяца до передачи квартиры он видит, что объект совсем не готов, например, только залит фундамент. Тогда он должен собрать пакет документов, подготовить претензию в страховую компанию и обратиться в суд за решением об обращении взыскания на предмет залога. Через 30 дней с того момента как суд принял положительное решение, страховщик обязан выплатить дольщику возмещение.

ССТ: Что выгодно застройщику: признать страховой случай и отправить всех в страховую компанию или уговорить дольщика подождать?

Михаил Ермишкин: Если застройщик хочет остаться на рынке, то ему выгоднее вести конструктивный диалог с дольщиком. Некоторые застройщики предлагают в таких случаях разные бонусы. Например, квартиру чуть больше или бесплатные коммунальные услуги на какое-то время.

ССТ: А что выгодно для дольщика сегодня: ждать или идти в суд, получить страховую выплату и пытаться купить квартиру у другого застройщика?

Михаил Ермишкин: На настоящий момент активно возводятся жилые объекты на всей территории РФ, квартиры в целом дешевеют. Если застройщик нарушает свои обязательства, то дольщик может потребовать деньги назад и пойти купить квартиру у другого застройщика на более высокой стадии готовности за такую же сумму.

ССТ: С какими проблемами урегулирования страховых случаев вы встречаетесь чаще?

Михаил Ермишкин: Одна из проблем – когда между дольщиком и застройщиком возникают трения. Например, в договоре долевого участия указаны параметры строящегося помещения, которые в итоге не совпадают с параметрами готового жилья: вместо указанных 48 квадратных метров у него квартира 47 квадратных метров. У дольщика возникает ошибочное убеждение, что страховая компания выплатит ему неустойку, но на пенни и неустойки страхование не распространяется. Такие вопросы дольщик должен напрямую решать с застройщиком в досудебном или в судебном порядке.

Другая проблема – когда дольщик только на основании страхового полиса пытается получить выплату. Процедура наступления страхового случая зафиксирована в законе. Мы понимаем, что люди заплатили деньги, они нервничают, пытаются иногда поднажать на страховую компанию, но без необходимых документов и решения суда мы не можем выплатить страховку, как бы мы ни хотели им помочь.

Важно, чтобы дольщик внимательно изучал документы и понимал, что и при каких условиях гарантирует ДДУ и покрывает страховка. Тогда он будет спать спокойно.

ССТ: Дольщик получает вместе с полисом инструкцию, в которой описаны его шаги при возникновении проблем со сроками и порядком застройки?

Михаил Ермишкин: Дольщик может получить у застройщика копию генерального договора страхования – он заключается между застройщиком и страховщиком.

Тем не менее, если у дольщиков возникают какие-нибудь вопросы, то сотрудники нашей онлайн службы на сайте всегда на них ответят.

ССТ: К чему еще важно привлечь внимание, говоря об этом виде страхования?

Михаил Ермишкин: Это социально значимый вид страхования не только для граждан, но и для юридических лиц, для сопровождения государственных программ. Например, регионам выделяются средства на осуществление программы переселения граждан из ветхого жилья или программы переселения пенсионеров из районов Крайнего Севера и т.д. Идет размещение государственного заказа на участие в долевом строительстве и дольщиками становятся региональные администрации.

Размещение заказа происходит через процедуру торгов, госзакупок или закупок для муниципальных нужд. Зачастую к участию в этих госзакупках допускаются только субъекты малого предпринимательства, которые потом и занимаются строительством. Речь идет о малоэтажных жилых комплексах, которые строят в небольших городах или на окраинах крупных городов. Например, расселяют ветхий частный сектор в областном центре и освободившиеся земли отдают под застройку жилья или коммерческой недвижимости. Именно такие программы в большинстве случаев передают на реализацию субъектам малого предпринимательства, что иногда связано с рисками.

ССТ: Как вы страхуете риски субъектов малого предпринимательства?

Михаил Ермишкин: Мы изучаем документы застройщика, ситуацию на местном рынке и, если видим серьезные риски, ставим повышающий коэффициент. Даже если мы, например, досрочно расторгаем договор, но по нему потом наступит страховой случай, мы все равно обязаны платить. Такие требования введены, чтобы у страховщиков не было лазейки уйти от выплат, иначе они расторгали бы договор при назревании проблемы и таким образом возвращали себе часть премии.

ССТ: Существующий сегодня порядок урегулирования убытков нуждается в какой-то доработке?

М.Е.: Этот вид страхования достаточно регламентирован – есть два вида страховых случаев и регулируются они только через суд. Закон обеспечивает уверенность дольщиков в выплате страховой компенсации, если застройщик и заключают ДДУ с ним в соответствии.

Застройщик принуждает к переносу сроков передачи квартиры ради продления страховки, что делать?

Страхование ответственности застройщика сейчас является наиболее популярным способом обеспечения исполнения обязательств по ДДУ, хотя существует и альтернатива в виде поручительства банка или участия в обществе взаимного страхования. Если сроки передачи квартир в вашем доме сдвигаются, есть вероятность, что застройщик попросит вас подписать дополнительное соглашение о переносе сроков ради оформления новой страховки. Законно ли это? Давайте разбираться вместе.

От чего защищает страховка застройщиков?

Застройщики обязаны страховать свою ответственность от 2 рисков:

  • обращение взыскания на предмет залога (возводимый дом, земельный участок или права аренды / субаренды на него) в порядке ст.14 214-ФЗ (страховой случай подтверждается решением суда);
  • признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства (страховой случай подтверждается решением арбитражного суда).

Некоторые дольщики считают, что получить выплату от страховой компании можно во всех случаях просрочки передачи квартиры. Это не так. Страховая выплата полагается только в двух указанных случаях. При рядовой просрочке сдачи дома отвечать перед вами должен сам застройщик, получить страховую выплату или неустойку с его страховой компании нельзя.

Кто может страховать застройщиков?

Требования к страховым компаниям, которые могут страховать ответственность застройщиков, установлены в пп.2 п.1 ст.15.2 214-ФЗ. Список страховых компаний, которые отвечают этим требованиям, размещается на сайте Центрального Банка. Последний актуальный список по состоянию на 30.03.2017 можно найти тут.

Как долго действует страховка? Сохранится ли она, если я не подпишу соглашение о переносе сроков?

Страховой полис действует с даты, когда ваш договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован в Росреестре, и до установленного в ДДУ срока передачи квартиры дольщику. Однако в ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (п.9 ст.15.2) есть вот такая оговорка:

Договор страхования должен обеспечивать право выгодоприобретателя на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения.

Читайте так же:  Договор возмездного оказания услуг беларусь

Аналогичные положения включают в свои правила страхования и страховые компании (см. например: пункты 3.3.2 и 8.5 правил страхования ВСК). То есть даже при отсутствии подписанного доп.соглашения на перенос сроков ваша страховка будет действовать еще в течение 2 лет. Если за эти 2 года застройщика признают банкротом, или будет обращено взыскание на предмет залога, вы сможете претендовать на страховую выплату.

Что будет, если я подпишу соглашение на перенос сроков передачи квартиры?

Во-первых, вы не сможете претендовать на неустойку за просрочку передачи квартиры. Точнее, вы сможете ее получить только в том случае, если застройщик нарушит новый срок передачи. Рассчитываться неустойка будет уже от новой даты передачи квартиры из дополнительного соглашения к ДДУ. Во-вторых, вы не сможете воспользоваться правом расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке и забрать свои деньги в связи с нарушением срока передачи квартиры больше чем на 2 месяца (пп.1 п.1 ст.9 214-ФЗ). То есть для расторжения договора по этому основанию вам придется подождать, пока застройщик нарушит на 2 месяца новый срок из дополнительного соглашения. Однако возможность расторгнуть договор по соглашению с застройщиком в любой момент у вас остается. Также сохраняется право продать строящуюся квартиру по переуступке — конечно, с учетом нюансов, прописанных в вашем ДДУ.

Я покупаю квартиру по переуступке. Будет ли на меня распространяться страховка?

Да, конечно. В п.6 ст.15.2 214-ФЗ прямо сказано о возможности замены выгодоприобретателя в случае уступки прав требования по ДДУ. В правилах страхования ответственности застройщиков обычно прописан срок, в течение которого нужно уведомлять страховую компанию об уступке прав требования по ДДУ. На основании этого уведомления и подтверждающих документов (договора уступки) страховая компания произведет замену выгодоприобретателя с первоначального дольщика на вас.

Кто должен платить за страховку — дольщик или застройщик?

Платить за страхование своей ответственности обязан сам застройщик. Об этом прямо сказано в п.2 ст.15.2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Причем оформить страховой полис застройщик должен еще до регистрации ДДУ с первым дольщиком. От своих читателей мы знаем, что иногда застройщики вынуждают дольщиков самостоятельно оплачивать полисы или их продление. Конечно же, это незаконно.

Что делать, если застройщик заставляет меня платить за страховку?

Для возврата денег за оплаченный полис сначала нужно написать застройщику претензию в произвольной форме, а при отсутствии положительного ответа можно обратиться в суд. Заявить требования о возврате денег за страховку можно, например, в одном иске с неустойкой за просрочку передачи квартиры. К суду нужно обязательно запасаться письменными доказательствами, которые подтверждают факт оплаты страховых полисов или передачи застройщику денег за полисы. Если документов никаких нет, в самом крайнем случае стоит зафиксировать незаконные требования застройщика на видео, а также иметь надежных свидетелей. Оценивать эти доказательства будет суд, поэтому иметь документальное подтверждение все-таки надежнее.

Что будет, если у страховой компании отзовут лицензию?

При отзыве лицензии у страховой компании застройщик обязан оформить новый договор страхования с какой-то другой компанией, участвовать в обществе взаимного страхования либо заключить с банком договор поручительства. На это у застройщика есть 15 дней.

Страховка при долевом строительстве

Добровольный механизм страхования ответственности застройщиков в пользу граждан, инвестирующих в долевое строительство (по закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»), для защиты их от связанных с этим рисков сменит новый защитный инструмент. Вместо страховки гарантировать исполнение обязательств застройщиками будет государственный компенсационный фонд, который будет формироваться за счет обязательных отчислений застройщиков.

Законопроект «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков» в среду, 19 июля, Госдума приняла во втором чтении, третье чтение ожидается в пятницу, 21 июля.

По словам председателя комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, компенсационный фонд станет заменой добровольного страхования ответственности застройщиков, которое теперь станет просто дополнением к обязательным взносам в фонд​. Как указывают страховщики, причина изменения подхода — в недостаточной защите дольщиков с помощью страховки. РБК разбирался, почему эта форма гарантирования интересов граждан при долевом строительстве оказалась нежизнеспособной.

По закону 214-ФЗ, обеспечить интересы дольщика можно в любой из трех форм: страхование, банковское поручительство или счета эскроу. По словам участников рынка, исторически сложилось так, что на практике использовалось в основном страхование. «Не исключено, что большая часть рынка ушла в страхование, потому что за банками жестче надзор», — полагает один из источников РБК, знакомый с ситуацией.

При этом основанием для страховой выплаты является признание застройщика банкротом и введение в отношении него конкурсного производства или обращение взыскания на предмет залога. На деле механизм добровольного страхования не работал, отмечают опрошенные РБК эксперты. «Застройщик покупает страховку, как гарантию исполнения обязательств или того, что в случае форс-мажора дольщик получит выплату в соответствии с договором. Однако на деле этот механизм оказался бесполезным: затяжные судебные разбирательства могут тянуться дольше действия договора, и дольщики в итоге так и не получат свои выплаты», — говорит Николай Николаев.

Общий объем страховых премий, собранных страховщиками по ДДУ с 2014 года, составил порядка 27,5 млрд руб., рассказали РБК в Министерстве строительства, сославшись на данные Банка России. «Однако, несмотря на наличие страховых случаев по застройщикам, находящимся в банкротстве, до сих пор не произведено ни одной выплаты», — добавили там.

Всего Центробанком из страховщиков, имеющих лицензию на осуществление добровольного имущественного страхования, к этому подвиду страхования допущено 17 компаний.

РБК проанализировал имеющуюся статистику ЦБ по данному вопросу.

Регулятор не выделяет сведения о страховании ответственности застройщиков по договорам долевого участия. Однако, по словам участников страхового рынка, масштабы этого бизнеса можно приблизительно оценить по данным о добровольном страховании гражданской ответственности в целом.

В частности, у ЦБ имеется статистика о премиях за страхование неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору (именно туда вместе с премиями по страхованию ответственности туроператоров, аудиторов, депозитариев включаются и премии по страхованию застройщиков).

После принятия в 2014 году закона о долевом строительстве объем премий по страхованию гражданской ответственности в целом вырос более чем в пять раз (с 700 млн до 5 млрд руб.). До этого момента объем премий по другим договорам гражданской ответственности был минимальным, отмечает управляющий директор НРА Павел Самиев. Таким образом, страхование ответственности застройщиков по ДДУ определяет подавляющую часть статистики в указанном разделе. «Данные ЦБ по добровольному страхованию гражданской ответственности в целом объективно отражают показатели рынка страхования ДДУ, так как выплаты по другим видам страхования минимальны», — говорит Самиев.

По данным ЦБ, по итогам первого квартала 2017 года указанный агрегированный показатель составил около 3,6 млрд руб. При этом больше 60% премий приходится на двух страховщиков — «Респект» (1,2 млрд руб.) и Региональную страховую компанию (РИНКО) (1 млрд руб.). Премии, собранные остальными 17 компаниями, незначительные или нулевые (см. таблицу).

При этом, как видно из статистики ЦБ, крупные страховые компании, допущенные ЦБ к этому подвиду страхования, не наращивают портфель по ДДУ. «Невозможно оценить реальное финансовое состояние строительной компании, получить достоверную отчетность о деятельности застройщика, а значит, и адекватно спрогнозировать риски, принимаемые страховщиком», — говорит начальник управления страхования ответственности компании «Ингосстрах» (входит в указанные 17 компаний) Дмитрий Шишкин. Мелкие же компании справиться с нагрузкой, по его мнению, неспособны. «Достаточно двух-трех страховых случаев с суммой выплат в несколько миллиардов рублей, чтобы с большой долей вероятности страховые компании, наиболее активные на данном рынке, перестали существовать», — рассуждает Шишкин. Официальный представитель «АльфаСтрахования» (также в списке) Юрий Нехайчук отметил, что компания не занимается данным видом страхования, потому что последняя версия закона предлагала страховщикам нести ответственность за обычную деятельность самих застройщиков (что они не обанкротятся в результате решений руководства или акционеров), причем перед дольщиками.

«Страхование предполагает наличие риска; в предложенной модели риск для застройщиков отсутствовал как мотив к ведению любой деятельности, ведь «страховая за все заплатит», — говорит Юрий Нехайчук. «Основные проблемы застройщиков, которые генерируют риски, — это изначально низкие требования к компаниям-застройщикам, слабая регулируемость данного рынка и, как следствие, высокий уровень непрозрачности и возможного мошенничества недобросовестных застройщиков», — полагает директор по развитию страхования СК «МАКС» (входит в список ЦБ, также не оказывает таких услуг) Сергей Печников. «Законодатель изначально выбрал неверную позицию, приняв решение не совершенствовать систему контроля и регулирования уровня застройщиков, а ввести механизм страхования, который якобы закроет нерешенные проблемы обманутых дольщиков», — добавляет он.

Действующая система страхования договоров долевого участия находится на пределе возможностей по объему принимаемых рисков, что не может не вызывать беспокойства, рассказали РБК в Министерстве строительства. «Накоплена огромная ответственность у страховых компаний и ПОВС застройщиков (потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков. — РБК), причем 91% объема ответственности приходится на четыре страховые компании (кроме «Респекта» и РИНКО это НКО «ПОВС застройщиков» и ВСК, но у них объем ответственности меньше. — РБК)», — добавили там.

Читайте так же:  Как получить выписку из реестра уведомлений о залоге движимого имущества

Что касается РИНКО и «Респекта», то это единственные страховые компании, у которых страхование гражданской ответственности застройщиков по ДДУ, по данным ЦБ, занимает основную долю в бизнесе — 99,2 и 83,4%. При этом компания РИНКО ни в 2016 году, ни в начале 2017 года не производила выплат и не перестраховывала премии. Более того, в конце июня РИНКО и вовсе решила выйти из этого бизнеса. Компания передала свой страховой портфель по ДДУ страховой компании «Проминстрах» — новичку в этом бизнесе (по итогам 2017 года доля страхования ДДУ в ее бизнесе составляла всего 0,1%), говорится на сайте РИНКО. «Респект» в 2016 году выплатил всего 49 млн руб., в 2017 году у него выплат не было. Эта компания перестраховывает ответственность, но оценить качество этого перестрахования невозможно: перестраховщик не раскрывается. Ни РИНКО, ни «Респект» не ответили на запрос РБК.

По данным Центрального банка, совокупный объем страховой ​ответственности этих двух компаний за 2016 год и первый квартал 2017 года — больше 1 трлн руб., в то время как совокупный размер активов — порядка 17 млрд руб. «Эти компании берут на себя риски, несопоставимые с размером активов, не задумываясь о возможных последствиях», — говорит Николай Николаев.

На занимающую третье место НКО «ПОВС застройщиков» приходится 17,2% объема ответственности всего рынка, а сама доля страхования ДДУ в бизнесе компании равна 100%. При этом в первом квартале страховщик не производил ни страховых выплат по полисам, ни перестраховывал премии (как и в 2016 году). Отсутствие выплат обусловлено тем, что в этот период не произошло ни одного страхового случая — все застройщики, входящие в состав НКО «ПОВС застройщиков», успешно занимаются строительством своих объектов, пояснил директор НКО «ПОВС застройщиков» Роман Горяинов. Находящаяся на четвертом месте ВСК, за полтора года на рынке страхования ДДУ не производила выплат вообще, рассказали в пресс-службе компании. Компания перестраховывает свои риски по этому виду страхования в «ведущих европейских перестраховочных компаниях и РНПК», заявили в ВСК.

Впрочем, перестрахование полной гарантии не дает, указывают эксперты. «Существующий подход в перестраховании, который есть на этом рынке, порождает скорее вопросы, связанные с реальностью и надежностью подобной передачи рисков», — говорит Сергей Печников. «В большинстве случаев имеются признаки фиктивности перестраховочных операций», — продолжает он. Кроме того, сдерживает страховщиков и тот факт, что такие риски невозможно перестраховать в высокорейтинговых западных компаниях, а объем российского рынка перестрахования очень ограничен, считает и Дмитрий Шишкин.

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Долевое строительство — форма инвестиций в недвижимость, при которой застройщик принимает финансирование на застройку от дольщиков-граждан, заинтересованных в получении части готового объекта. После окончания строительства, дольщики получают свою оговоренную часть объекта. Проще говоря, все заинтересованные могут поучаствовать в финансировании стойки, вложив деньги после представления плана работ, по результатам чего становятся совладельцами здания.

Формы страхования ответственности застройщика

В 2014 году страхование гражданской ответственности застройщика стало обязательным (федеральный закон №214-Ф3, статья 15.2). Сама страховка предполагает невозможность достроить объект застройщиком по той или иной причине, в таком случае страховка компенсирует все “потерянные” средства дольщиков.

Принципиально разных форм такой страховки сейчас предоставляется лишь две: обязательное и добровольное страхование застройщиком. Разница между ними весьма ощутима:

  1. В случае добровольного страхования, объем полученных по страховке средств зависит только от суммы взноса дольщиков (чем больше дольщики вложат в строительство — тем больше будут страховые выплаты при необходимости). При обязательном страховании суммы выплат не будут напрямую зависеть от процента финансирования дольщиков.
  2. Добровольная страховка предполагает наличие конкурсного управления при отказе застройщика продолжать работы. При обязательной же страховке дольщики получают компенсацию из страхового фонда;
  3. Добровольная страховка в определённых ситуациях может предполагать отказ от компенсации и выплат, обязательная страховка же не может быть прекращена.
  4. Договор о добровольной страховке может быть изменён в ходе строительства, обязательная страховка имеет постоянные правила, которые не могут быть изменены с момента подписания.

Также, страховка может быть разной в зависимости от гаранта страхования. Это может быть некоммерческое страхование рисков .Гарантом может стать страховая компания, предоставляющая такую услугу, и банк.

Существенная разница в том, что страховая компания выплачивает сумму, прописанную в полисе, и в подавляющем большинстве случаев оставляет за собой право отказать в выплате после того, как оценит застройщика “недобросовестным” и уведомит дольщика о рисках. Похожий механизм и с банками. В случае некоммерческой страховки речь идёт о механизмах Общества Взаимного Страхования, действия которого регламентируются Федеральными законами.

Преимущества страхования при долевом строительстве

Преимущества страховки очевидны и просто привлекательны для дольщика:

  • страховая гарантия выплат в случае задержки строительства;
  • страховая гарантия выплат в случае объявления застройщика банкротом;
  • гарантия сохранения прав на недвижимость в случае задержки строительства или смены застройщика;
  • гарантия сохранения всех документов, необходимых для строительства даже в случае банкротства застройщика.

Из негативных сторон страховки:

  • возрастание цен на недвижимость в таком объекте;
  • возможные нюансы с “отменой” страховки в некоторых случаях;
  • длительный процесс оценки и создания полиса в случае сотрудничества со страховой компанией.

Если рассуждать исходя из этих пунктов, большинству дольщиков страховка покажется очень привлекательной опцией.

Риски при страховании

Риски даже в случае обладания страховкой, увы, есть. Не всегда и не при всех случаях страховая компания согласится на полис в связи с недобросовестностью застройщиков. Современная статистика показывает такую печальную картину:

  1. Строительная компания объявляет банкротство при недостроенном объекте в 30-35% случаев;
  2. Ошибки и просрочка строительства из-за низкой квалификации строителей и специалистов в 8-13% случаев;
  3. Несоответствие масштаба объекта возможностям местной инфраструктуры в 18-21% случаев;
  4. Нарушение прописанных пунктов исходной документации 25-30% случаев;
  5. Мошенничество и противоправные махинации с деньгами в 40% случаев.

В большинстве полисов страховых компаний нет пункта о страховке в случае мошенничества или же незаконного распоряжения средствами дольщиков.

Именно поэтому долевое строительство без страховки — дело не просто рисковое, а очень рисковое.

Порядок оформления страховки

Процедура оформления страховки происходит в несколько этапов. Во-первых, дольщик должен выяснить и получить максимум информации от застройщика: планы, сроки сдачи, цена и её структура. Также следует попросить копии плана строительства и разрешения на застройку.

После этого можно обращаться в страховую компанию, где определятся сумма выплат, определяется конкретный параметр страховки (страховка банкротства застройщика, страховка ликвидации застройщика или страховка нарушения сроков строительства).

Далее, устанавливается срок страховки и выставляется или не выставляется пункт, позволяющий страховой компании отозвать страховку.

В случае отзыва страховки, компания обязана выплатить дольщику компенсацию за отзыв по пунктам, которые были нарушены во время работы сделки.

По окончанию этих пунктов, застройщик и дольщик должны согласовать пункты договора и зарегистрировать их в Едином Государственном Реестре Прав на недвижимое имущество. После регистрации, страховка вступает в силу.

На что может надеяться застрахованный дольщик?

Компенсация в 100% размере — распространённое явление, и большинство застрахованных дольщиков могут на неё рассчитывать.

В страховке и выплате компенсации в полном объеме могут отказать в нескольких случаях:

  1. При установлении судом неправомерности договора между застройщиком и дольщиком;
  2. В случае фиктивного разрешения на строительство;
  3. Вследствие постановления суда о смене владельца объекта;
  4. При вынесении распоряжения суда или государственных органов о запрете и прекращении стройки данного объекта.

В любом другом случае, страховка должна полностью покрыть понесенные клиентом убытки.

Похожие статьи:

  • Договор подряда пособие по временной нетрудоспособности Работаю по договору подряда, заболел, а больничный не дают. Почему? Если человек работает не по трудовому, а по гражданско-правовому договору (подряда, оказания услуг и т. д.), за него не отчисляются страховые взносы в Фонд социального страхования Российской […]
  • Авто приставы нижний новгород Судебные приставы Автозаводский район 603950, г. Нижний Новгород, пр. Ленина, д. 123 Канавинский район 603950, г. Нижний Новгород, ул. Октябрьской Революции, д. 70 Ленинский район 603950, г. Нижний Новгород, ул. Глеба Успенского, д. 2 Московский район 603950, […]
  • Расклейка объявлений какой штраф Какой штраф предусматривается ИП за расклейку объявлений в неположенных местах? какой штраф предусматривается ИП за расклейку объявлений в неположенных местах в краснодарском крае Здравствуйте! Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь: Сегодня […]
  • Заявление на пособие на ребенка до 14 лет Может быть введено ежемесячное пособие на ребенка в возрасте до 14 лет В Госдуму внесено сразу две законодательные инициативы, касающиеся назначения пособий детям. Первый законопроект 1 , разработчиками которого является группа депутатов во главе с Александром […]
  • Какое бывает гражданство в россии Как получить гражданство РФ: основания и порядок получения? Российское гражданство: основные понятия Перед тем как получить гражданство РФ, необходимо составить для себя общее представление о ключевых понятиях российского гражданства. Основным документом, который […]
  • Отгул в счет отпуска образец заявления Правила оформления заявления на отгул в счет отпуска Такого понятия как отгул нет в Трудовом Кодексе, но на практике оно часто применяется и означает один день отпуска. Но при этом при его оформлении необходимо учитывать некоторые нюансы, которые будут рассмотрены […]