Миэль договор аренды

Миэль договор аренды

Договор аренды является достаточно сложным договором. Намного более сложным, чем, например, договор купли-продажи, по которому взаимоотношения продавца и покупателя заканчиваются обычно после окончания взаиморасчетов и передачи проданного имущества. Договор аренды регулирует длящиеся отношения, часть из которых регламентирована законодательством РФ, а часть оставлена законодателем на усмотрение сторон. Длящийся характер взаимоотношений арендодателя и арендатора заставляет их детально описывать как порядок пользования переданным имуществом, так и последствия нарушения установленных правил.

Взаимоотношения, связанные с арендой, описаны в главе 34 ГК РФ. К существенным условиям договора аренды недвижимого имущества законодатель отнес:
— описание передаваемого в аренду имущества,
— срок договора аренды,
— размер арендных платежей.

Содержание договоров аренды недвижимости разнится в зависимости от типа сдаваемого в аренду помещения, его характеристик, его расположения. К примеру, при сдаче в аренду помещений в торговых или бизнес-центрах приложением к договору часто являются Правила Центра, определяющие, в том числе, порядок пользования местами общего пользования такого центра. При сдаче в аренду помещения без отделки, арендодатели нередко предъявляют требования к характеру и продолжительности ремонтных работ и качеству используемых материалов. Арендатора в этом случае больше интересует льгота по уплате арендной платы на период ремонта и размер возмещения со стороны собственника помещения за проведенные отделочные работы и подключение систем жизнеобеспечения. Стороны договора аренды отдельно стоящего здания не обходят стороной вопросы, связанные с использованием прилегающего земельного участка.
На что ещё следует обратить внимание при анализе текста договора?

1. Во-первых, на стороны договора. Чрезвычайно важным является установление полномочий лица, подписывающего договор, как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора. Когда стороной аренды является юридическое лицо, полномочия его представителя могут быть подтверждены либо уставом организации (заверенные копии уставных документов и протокола собрания участников (акционеров) о назначении руководителя), либо нотариально удостоверенной доверенностью с соответствующими полномочиями.

2. В соответствии с положениями ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику, либо лицам, уполномоченным собственником или законом. Исходя из этого, необходимо убедиться в наличии права собственности арендодателя на сдаваемое в аренду имущество. Имущество, право собственности, на которое не оформлено в установленном законом порядке, в том числе помещения в зданиях, принятых в эксплуатацию после завершения строительства, но не зарегистрированных в уполномоченном государственном органе, не может являться предметом договора аренды.

3. Недвижимое имущество, передаваемое в аренду, должно быть описано в договоре таким образом, чтобы его можно было определенно установить. Судебная практика знает немало случаев, когда договоры аренды признавались судом незаключенными только в силу отсутствия в них подробного описания передаваемого в аренду имущества. К договору аренды помещений в здании целесообразно приложить план части этажа этого здания, на котором границы сдаваемых помещений выделены цветом.

4. В предмете обычно также указывается, для каких целей помещение передается арендатору. Нарушение целевого назначения арендатором дает основание арендодателю требовать расторжения договора аренды. Несерьезный подход сотрудников банка к описанию назначения помещений на моей памяти чуть не привел к досрочному расторжению договора. Банк, арендуя помещение, указал только те цели, которые напрямую были связаны с осуществляемой им деятельностью. Организация хранения оружия службой охраны банка в одной из комнат явилась основанием для претензии со стороны собственника помещений. Чтобы сохранить арендные отношения банку пришлось пойти на компромисс по вопросу увеличения аренной платы.

5. Срок аренды не ограничен, ни минимальный, ни максимальный. Тем не менее, неверное установление срока является одной из самых распространенных ошибок при заключении договора аренды. Дело в том, что договоры аренды зданий, сооружений, заключенные на срок один год и более требуют обязательной государственной регистрации и вступают в силу только с момента такой регистрации. Договоры, заключенные на меньший срок, регистрации не требуют. Президиум ВАС РФ поставил точку в вопросе, является ли срок, например, с 1 октября 2008 года по 30 сентября 2009 года, равным одному году. Высшая судебная инстанция на вопрос ответила положительно. Следовательно, договор, заключенный сторонами на этот срок, без регистрации недействителен! Во избежание признания договора аренды незаключенным, необходимо обратить внимание на случаи, когда последний день договора аренды выпадает на выходной или праздничный день. В соответствии с законодательством сроком исполнения обязательства по возврату арендованного имущества является первый рабочий день, следующий за выходным или праздничным днем. Не нужно объяснять, что в таком случае договор аренды снова считается заключенным на срок более одного года с соответствующими последствиями.

6. Договором предусматривается срок, в течение которого арендодатель обязан передать помещение арендатору в пользование. Факт передачи помещения подтверждается подписываемым сторонами договора передаточным актом. В акте может быть описано состояние передаваемого помещения, оборудования, находящегося в нем, мебели, оснащенность помещения инженерными системами (вентиляцией, отоплением, энергоснабжением, связью и прочее). Описание полученного помещения поможет сторонам избежать споров при возврате помещения по окончании срока аренды.

7. Арендная плата за пользование помещением начисляется с момента передачи этого помещения по вышеупомянутому акту. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы должны быть определены в договоре аренды.

Согласно положениям ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена в виде твердых платежей, может рассчитываться в виде доли получаемых арендатором от использования помещения доходов, исполнением встречных услуг или обязательств.

8. Арендодатель обычно старается при заключении договора предусмотреть возможность и порядок изменения арендной платы. Такое изменение допускается не чаще, чем один раз в год. Если же договором изменение не предусмотрено, то арендная плата, установленная в договоре, может быть изменена только по соглашению сторон. При недостижении соглашения, размер арендной платы останется неизменным на весь срок аренды.

Если условиями договора предусмотрена индексация арендной платы в зависимости от инфляции или иных экономических показателей, как то изменение рыночных арендных ставок, то во избежание двусмысленного толкования условий требуется определить источник такой информации.

При этом индексация арендной платы или изменение её рублевого эквивалента в случае установления арендной платы в валюте не считается изменением самой арендной платы, а, следовательно, может осуществляться чаще, чем один раз в год.

9. Основные обязанности сторон, связанные с использованием и содержанием помещения, предусмотрены ГК РФ. В разных договорах аренды объем прав и обязанностей разнится в зависимости от целей использования помещения и достигнутых соглашений сторон договора аренды.

Если договором не установлен порядок сдачи помещений в субаренду, перенаем или в безвозмездное пользование, то такие действия могут быть осуществлены арендатором только с предварительного письменного согласия арендодателя.

Особое внимание сторонам договора стоит обратить на содержание разделов об ответственности сторон за нарушение условий договора и на основания расторжения договора аренды.

Нужно знать, что независимо от содержания этих разделов к отношениям сторон договора аренды применимы положения статей 619 и 620 ГК РФ, дающие арендатору и арендодателю требовать расторжения договора при наличии определенных условий.
Например, арендодатель вправе требовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, существенно ухудшает имущество или более двух раз подряд не вносит арендную плату.

У арендатора такое право появляется, если имущество не предоставлено арендодателем, если оно не может быть использовано по назначению из-за наличия неоговоренных сторонами недостатков или окажется в состоянии не пригодном для использования по причинам, не зависящим от арендатора.

Стороны в договоре могут предусмотреть и иные основания для расторжения договора. При этом расторжение может быть осуществлено только в судебном порядке и только при условии предварительного направления претензий с требованием устранить нарушение условий договора.

Помимо вышеуказанного стороны, пользуясь п.3. ст. 450 ГК РФ, могут предусмотреть условия, при которых одна из сторон договора будет иметь право отказаться от исполнения обязательств по договору аренды, что приведет к признанию договора расторгнутым и без участия суда. Арендатору нужно обратить особенное внимание на наличие в договоре подобных условий, а уж если подобное соглашение достигнуто, то стараться соблюдать установленные требования неукоснительно.

10. Многие типовые договоры содержат статьи об обязанности страхования помещений за счет и силами арендатора. Размер расходов на страхование помещения может сильно зависеть от характеристик помещения и здания, в котором оно находится, наличия пожарной сигнализации, качества инженерных систем и многих других факторов. Чтобы не оказаться перед необходимостью нести необоснованно высокие расходы, необходимо заранее связаться с выбранной страховой компанией и получить ориентировочный расчет размера страховых взносов.

По окончании срока договора аренды помещения либо при его досрочном прекращении помещение подлежит возврату арендатору в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа. Отделимые улучшения при этом являются собственностью арендатора, демонтируются и вывозятся арендатором самостоятельно, а вот судьба неотделимых улучшений, произведенных за счет арендатора, требует отдельного описания в договоре. Подавляющее число арендодателей в проекте договора предусматривает переход неотделимых улучшений в собственность арендодателя без уплаты арендатору какой-либо компенсации. Стоит добавить, что в половине случаев внимательным арендаторам удается достичь договоренности об ином порядке передачи и возмещения произведенных расходов на ремонт и отделку арендованных помещений. Целесообразно предусмотреть в договоре аренды преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок или на продление его действия.

Автор — директор юридического департамента компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость».

Добро пожаловать на сайт компании «МИЭЛЬ-Аренда» — одного из старейших подразделений группы компаний «МИЭЛЬ»!

Нашей компании «МИЭЛЬ-Аренда» вот уже более 20 лет. Аренда — это то, с чего в далекие 1990-е , еще на заре становления рынка недвижимости начиналась история «МИЭЛЬ» — сегодня одного из самых опытных и крупных сетевых игроков российского рынка.

Читайте так же:  Нотариус алешина саратова

Аренда — это особый сегмент рынка недвижимости. Самый динамичный. Самый интересный. Ведь наём квартиры или коттеджа — это не просто сделка с недвижимостью. Это — создание, выстраивание и поддержание долгосрочных отношений между арендатором и собственником. И здесь профессионализм риэлтора требует особых знаний в области психологии, умения выстраивать коммуникации и находить баланс интересов арендаторов и собственников жилья.

После совершения сделки аренды её участники, в отличие от сделок купли-продажи жилья, продолжают свои взаимоотношения. И мы помогаем в том, чтобы они были комфортными. Комфортными психологически — для этого мы помогаем собственникам и арендаторам найти общий язык. Комфортными финансово — для этого мы подбираем объекты, максимально отвечающие запросам клиентов. Комфортными юридически — для этого мы помогаем заключать договор, в котором сбалансированы интересы, права и обязанности всех сторон сделки.

Вот уже третье десятилетие мы не перестаем оттачивать свое мастерство. Что это даёт нашим клиентам?

Арендатору позволяет подобрать самое привлекательное жилье по месторасположению, уюту и финансам. Мы обладаем уникальной базой данных, в которой ежедневно представлено несколько тысяч типовых и элитных квартир и коттеджей, предлагаемых в аренду.

Собственнику — найти самого ответственного, аккуратного, надёжного квартиросъемщика.

Клиентам, заключившим при участии компании договор найма, аренды квартиры или коттеджа, выдается Гарантийный сертификат в соответствии с «Положением о гарантийных обязательствах, принимаемых на себя Компанией в отношении клиентов Компании — нанимателей и арендаторов жилых помещений».

Как показывает наш опыт, большинство людей, впервые обратившихся к нам, становятся нашими постоянными клиентами. Это дорогого стоит. Мы понимаем, как важно для каждого человека ощущение Дома, комфорта и надежности. И ждем вас!

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее — Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее — Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.

Миэль договор аренды

На что обратить внимание при заключении договора на аренду квартиры.

Рынок аренды жилья оживился в кризис: сейчас растет и спрос, и предложение. Как правило, при сдаче квартиры в аренду, собственник и будущий жилец заключают типовой договор. «Газета.Ru» рассказывает, на что в нем нужно обязательно обратить внимание и как не допустить типичных ошибок.

Заключение договора — непременное условие сдачи жилья. И хотя в обиходе понятия «найм» и «аренда» используются как синонимы, юридически это разные виды сделок: договор аренды заключают на жилое или нежилое помещение с юридическим лицом, найма — на жилое помещение с физическим лицом. Тем не менее, на рынке закрепились понятия именно арендатор и арендодатель.

Срок договора

Краткосрочным считается договор найма, заключенный на срок менее года, долгосрочным — от 1 до 5 лет. Если в договоре срок не определен, считается, что он заключен на 5 лет.

Главное отличие краткосрочного и долгосрочного договора — условия выселения жильцов. Если соглашение заключено на срок больше 12 месяцев, арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора.

Хозяин обязан за 3 месяца предложить жильцам новый договор, иначе он автоматически продлевается на тех же условиях. Заменить одних жильцов на других просто так не получится — не продлевать договор можно только если хозяин не собирается сдавать квартиру в течение года вообще. Нарушение этого правила грозит иском от старых жильцов, которые вправе требовать возмещения убытков.

«Наниматель может в любое время без объяснения причин расторгнуть договор найма. При этом наймодатель такого права не имеет и может расторгнуть договор в судебном порядке, и только при наличии нарушений», — объясняет адвокат юридической группы «Яковлев и Партнеры» Василий Трофимов.

Даже если у хозяина есть претензии к использованию квартиры, наниматель может в суде попросить время на их исправление. Кроме этого, он имеет право вселять временных жильцов и заключать договоры поднайма. В итоге ушлый жилец, пользуясь правами долгосрочного договора, может надолго поселиться в квартире.

Не удивительно, что почти все собственники стремятся заключить краткосрочный договор, обычно на 11 месяцев.

При этом необходимо указать, за какой период времени стороны могут расторгнуть договор досрочно, а также порядок возврата денег и залога.

«Хозяин попросил нас съехать, потому что собирался сам жить в квартире. Когда мы уже подыскали замену, собственник сказал, что все уладил и пообещал не трогать нас как минимум год. К сожалению, никакого дополнительного соглашения мы не заключили. Через неделю он явился вновь и потребовал собирать вещи, за это время другая квартира ушла» — делится опытом читательница «Газеты.Ru» Елена.

Если условия досрочного прекращения не предусмотрены в договоре, наймодатель не может расторгнуть его до окончания срока действия, отмечает юрист компании «Некторов, Савельев и партнеры» Артем Сафонов.

При краткосрочном договоре собственник может просто отказаться заключать договор на новый срок.

Повышение цены

Чаще всего споры собственников и жильцов связаны с просроченными арендными платежами и долгами за коммунальные услуги, рассказывает юрист коллегии адвокатов «Юков и Партнеры» Даниил Пономарев.

Чтобы избежать «сюрпризов» в будущем, в договоре следует прописать не только сумму и порядок оплаты, но и условия ее повышения, отмечают эксперты. Например, индексацию на 6-10% в год.

Если такого пункта в договоре нет, цену все равно могут поднять, но, согласно Гражданскому кодексу, собственник имеет право делать это не чаще раза в год. Об этом он обязан сообщить заранее в письменной форме. Если арендатор против — договор расторгается в одностороннем порядке без выплаты неустойки.

Гарантией защиты прав собственника является, так называемый, обеспечительный платеж — сумма залога за месяц найма. Она гарантирует, что жильцы не съедут, не заплатив. Иногда добавляют условие об авансовой оплате за месяц вперед.

Отношения с собственником

Необходимо изначально четко и максимально подробно обговаривать, а главное прописывать все детали проживания.

Например, собственники часто продолжает приходить в сдаваемую квартиру по своему желанию, причем даже когда самих жильцов нет дома. Самопроизвольные визиты могут стать поводом для расторжения договора раньше срока, рассказывает первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

Еще один частый пример — смена хозяина квартиры, например, при ее продаже. Юристы подчеркивают, что это не влечет за собой расторжения договора — он заключается с новым собственником на тех же условиях.

Кто делает ремонт

В договоре сразу следует обговорить, что можно менять в квартире, а что нет, в том числе разрешается ли ремонт, поскольку часто прописывается, что «после окончания срока найма жильцы обязуются вернуть помещение в том же виде, в каком оно было предоставлено». И на эту фразу нужно обратить особое внимание.

Если решено, что жильцы будут проводить в квартире ремонт, а арендодатель снижает плату (иногда до 15-20%), это должно строго оговаривается в договоре.

Поэтому не стоит сначала переклеивает обои, а потом требовать вычесть эту сумму из оплаты квартиры.

«Я снимал квартиру и делал в ней ремонт. Составляли с хозяевами договор на 3 года, они обязались оплатить весь ремонт, если выселят меня раньше», — рассказывает Павел из Москвы.

Читайте так же:  Сколько платить алименты неработающему

Согласно Гражданскому кодексу, текущий ремонт обязаны делать жильцы, а владелец — только капитальный, если не предусмотрены другие условия.

«Внутренности» квартиры

Одно из самых важных условий договора — максимально полное описание сдаваемого жилища. Это избавит стороны от взаимных претензий о качестве ремонта и мебели.

«Мы рекомендуем составлять акт приема квартиры. В нем подробно описывается состояние стен, полов, окон, сантехники и прочего. Если собственник оставляет в пользование жильцам мебель и бытовую технику, имеет смысл указать это в документе, снабдив его подробным описанием имущества и его стоимости», — отмечает Мария Жукова.

В эконом-классе, если мебель в квартире очень старая, опись порой не имеет смысла. А для элитной квартиры составляется подробный список и даже может прикладываться диск с фотографиями. В тесте договора также лучше указать, кто должен следить за состоянием помещения, и что делать в случае аварии в инженерных сетях.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее — Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее — Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.

Стоимость услуг

ПОЧЕМУ «МИЭЛЬ»?

МЫ МОЖЕМ И УМЕЕМ ВСЁ!
28 ЛЕТ БЕЗУПРЕЧНОГО СЛУЖЕНИЯ РИЭЛТОРСКОМУ ДЕЛУ – ТОМУ ПОДТВЕРЖДЕНИЕ.
«МИЭЛЬ» – КОМПАНИЯ ПОЛНОГО ЦИКЛА ОКАЗАНИЯ УСЛУГИ.

Миэль договор аренды

Закон различает 2 вида договоров, возникающих при передаче жилья во временное пользование.

Рынок аренды в Москве нельзя назвать цивилизованным: отношения, которые выстраиваются между квартиросъемщиками и владельцами квартир, во многом основаны на доверии.

Не все, сдавая квартиру, хотят платить налоги; и не все, снимая квартиру, готовы спокойно сообщить об этом соседям и участковому. Впрочем, о такой вещи, как договор аренды, слышали большинство участников арендных отношений. Кого же защищает такой договор и какие варианты его заключения возможны?

Аренда или наем? Как должен называться договор? Что в нем должно быть?

Начнем с того, что закон различает 2 вида договоров, возникающих при передаче жилья во временное пользование: аренды и найма жилого помещения. «Договор аренды заключается, когда собственником является физическое или юридическое лицо, а арендатором — юридическое. Договор найма заключается между двумя физическими лицами», — поясняет Мария Жукова, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда». При этом, как добавляет Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость», в случае если заключен договор аренды, юридическое лицо (арендатор) может использовать жилое помещение только для проживания граждан, пишет Собственник.

На практике большой разницы в том, как вы назовете договор, заключаемый между вами и хозяином сдающейся квартиры, нет. Согласно статье 421 ГК, форма договора, который вы заключаете, свободная. Единственное ограничение, которое накладывается законодательством, — это письменная форма договора. Грубо говоря, главное, чтобы договор был составлен в письменной форме, а как он называется, как поименованы стороны, заверен ли он нотариально — это уже детали.

Печать агентства, которая может стоять на договоре, тоже мало что дает в плане дополнительных гарантий, хотя и вреда не принесет.

Как бы ни назывался договор, он должен в обязательном порядке содержать следующую информацию:

  • Ф. И. О. и паспортные данные сторон.
  • Как можно более подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, ваш этаж и этажность дома, документы, подтверждающие право собственности на квартиру ее владельца; можно приложить к договору и фото, иллюстрирующие состояние квартиры).
  • Сумма, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях).
  • Порядок оплаты коммунальных платежей.
  • Предельное количество проверок, визитов квартирного хозяина (в месяц, в год и т. п.) и условия таких визитов.
  • Перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором.
  • Основания для расторжения договора.
  • Срок, на который сдается квартира.

«Существуют определенные нормы, принятые для заключения договора аренды. С другой стороны, договор аренды — это всегда договоренности между сторонами. Соответственно, нет стандартной и типовой формы. Любой договор аренды индивидуален и должен по максимуму включать и отражать все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров», — говорит Мария Жукова.

На какой срок заключать договор? Как продлевать договор?

Обычно договор заключается на один год без одного дня. Тому есть объективные причины: по закону, договора коммерческого найма, заключенные сроком до года, считаются краткосрочными. Этот вариант гораздо удобнее для квартирного хозяина, т. к. ограничивает возможности нанимателя подселять к себе на длительный срок сонанимателей, не прописанных в договоре, а также передавать снимаемую квартиру «по эстафете» сонанимателям. Кроме того, по закону, в случае если договор долгосрочный, наниматель получает преимущественное право на заключение договора на новый срок. Само по себе оно, возможно, и неплохо. Однако вследствие законодательных несостыковок есть риск, что, если стороны не договариваются об условиях, хозяин квартиры лишается (законного) права сдавать свою квартиру в течение года. На практике таких случаев, кажется, еще не было: редкий арендатор будет копаться в законах и выискивать возможность доставить квартирному хозяину столь изощренное неудобство. Однако закон есть закон, теоретически такая возможность имеется, а рисковать квартирным хозяевам, конечно, не хочется. В общем, понять их, настаивающих на краткосрочном договоре, вполне можно.

Один из распространенных мифов, касающихся договоров аренды, состоит в том, что по истечении срока договора нужно в обязательном порядке снова обращаться к риелтору (а значит, снова платить ему комиссию) и заключать все по новой на следующие 364 дня. Конечно, если вы обратитесь к риелтору, заплатить вам действительно, скорее всего, придется. Но делать это вовсе необязательно.

Даже если вы зациклены на соблюдении закона в мельчайших деталях, вполне возможно обойтись без перезаключения договора. Достаточно подписать соглашение о продлении договора. Согласно ст. 621 ГК РФ, для этого нужно за месяц уведомить хозяина квартиры о том, что вы хотели бы подписать такое соглашение; на практике, конечно, если у вас нормальные отношения (а если это не так, о каком продлении может идти речь), столь заблаговременное уведомление вовсе не обязательно.

Что должно быть указано в таком соглашении (оно, кстати, занимает не больше страницы А4)? Меньше, чем в основном договоре:

  • Ф. И. О. и паспортные данные сторон.
  • Срок, на который продлевается договор (с указанием номера прежнего договора).
  • Размер платы, которая устанавливается на срок продления договора.
  • И отдельным пунктом нужно будет указать, что остальные условия договора (номер) остаются без изменений.

Регистрировать соглашение не нужно. С момента окончания договора (т. е. с того момента, когда начинает действовать ваше соглашение о продлении) из ваших взаимоотношений с квартирным хозяином исключается третий участник — агент. Чисто теоретически (если вы, конечно, пользовались услугами агента при поиске квартиры и заключении договора) он должен был вмешиваться и урегулировать проблемы, возникающие у вас с квартирным хозяином, в течение действия срока договора. Но если вы за год так ни разу и не воспользовались его услугами (за которые, в принципе, скорее всего, заплатили комиссию), стоит ли продлевать ваши с ним отношения в дополнение к отношениям с хозяином квартиры?

Читайте так же:  Госпошлина наследство земельный пай

Итак, с договором аренды/найма вроде бы все ясно, как и с его продлением. Вроде бы, но не совсем: есть ситуации, когда требуется подписание дополнительных соглашений либо внесение в договор дополнительных пунктов.

«Если жилое помещение принадлежит лицу на праве социального найма, то заключается договор поднайма, — приводит пример Галина Киселева. — В этом случае одна сторона — наниматель по договору социального найма передает жилое помещение во временное возмездное пользование другой стороне — поднанимателю».

Миэль договор аренды

То, что приобретение квартиры сопровождается подписанием и госрегистрацией множества документов, возражений участников сделки никогда не вызывает: все понимают, что дело тут серьезное… С арендой иначе — снимающие квартиру иногда хотят поменьше «возиться с бумажками», полагая, что устных договоренностей с противоположной стороной будет вполне достаточно. Насколько такая позиция разумна — с этим вопросом попытался разобраться «Соб.ру».

На случай возможных «разборок»

Интересующий нас вопрос прямо упоминается в законах — в частности, в Гражданском кодексе (ГК) РФ имеется глава 35 «Наем жилого помещения». Целых 18 статей (ст. 671-688), посвященных различным аспектам данной темы. Главное же сформулировала Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда»: согласно ГК, официальным документом считается договор, заключенный двумя сторонами — наймодателем и нанимателем. Он заключается в простой письменной форме и в большинстве случаев не требует нотариального заверения или государственной регистрации. «Договор найма — это гарантия для обеих сторон, — подчеркивает Мария Жукова. — Документ имеет юридическую силу, предполагает ответственность и защищает права обеих сторон. Договор найма принимается к рассмотрению в судах и других инстанциях».

«Никакие устные договоренности между сторонами сделки найма жилья юридической силы не имеют, — подтверждает Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость». — Только документы — договор найма жилого помещения, заверенный подписями нанимателя и наймодателя с указанием их паспортных данных, расписки в получении оплаты, выполнении других обязательств сторон и т. д. — могут быть действенными при судебном разбирательстве». При этом, продолжает эксперт, статистика показывает, что в 60% случаев наниматели и наймодатели не проявляют интереса к тому, чтобы зафиксировать на бумаге появившиеся в процессе переговоров дополнительные договоренности, составить расписки в получении арендной платы и т. д.

В качестве иллюстрации важности договора можно привести такой случай. Владелец квартиры сдавал ее (без составления каких-либо документов), а после отъезда жильца получил счет от интернет-провайдера за пользование интернетом и кабельным телевидением на несколько тысяч рублей. Провайдер, естественно, настаивал на том, что услуги поставлялись в квартиру по такому-то адресу — следовательно, заплатить должен владелец этой квартиры. Для того, чтобы убедить его в обратном (договор составлен с физическим лицом, указавшим свои паспортные данные в договоре — его и «прессуйте»), хозяину квартиры пришлось изрядно потрудиться и даже пригрозить судом. В общем, история оказалась бы гораздо более простой, если бы владелец квартиры имел на руках документальное подтверждения того, что недвижимость сдавалась…

Условия: мелочей тут нет!

Какие пункты обязательно должны быть в договоре найма? Прежде всего, конечно, те, которые требует указать законодательство. «Чтобы подписанный сторонами договор найма был признан действительным, в нем должны быть указаны существенные условия, — перечисляет Кирилл Кокорин, юрисконсульт Департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость»:

— наименование передаваемого в наем жилого помещения, его характеристики и точный адрес (пример: жилое помещение в виде 3-комнатной квартиры общей площадью 100 кв. м , расположенной по адресу: город Москва, ул. Ивановская, дом 5, корпус 5, квартира 5);

— точные данные нанимателя и наймодателя: их ФИО, паспортные данные, регистрация по месту жительства;

— данные документов, подтверждающих права собственности наймодателя;

— размер платы за наем квартиры, порядок и сроки расчетов;

— срок действия договора найма (в случае отсутствия указания срока найма договор будет считаться заключенным на 5 лет);

— данные граждан, которые будут проживать совместно с нанимателем;

— подписи нанимателя и наймодателя».

При условии соблюдения данных условия, отмечает Кирилл Кокорин, договор найма вступает в законную силу с момента его подписания сторонами.

Однако, как подчеркивали опрошенные нами эксперты, есть еще ряд моментов. Их включение в договор найма вроде необязательно (т.е. ГК и прочие законы этого не требуют), однако наличие этих пунктов гарантируют сторонам спокойную жизнь. В их числе:

— порядок и основания досрочного расторжения договора по инициативе или вине любой из сторон;

— ответственность сторон — как за недостатки объекта, так и за причиненный ущерб. Этот пункт обычно перечисляет штрафные санкции для нанимателя и для наймодателя;

— возможность содержания домашних животных;

— ответственность и порядок урегулирования ущерба, причиненного третьим лицам (соседям);

— запрет или право для нанимателя сдавать квартиру по договору поднайма третьим лицам;

— количество и порядок посещений собственником квартиры (с предварительным уведомлением нанимателя или без);

В договоре должно быть прописано внесение залоговой суммы, которая будет обеспечивать сохранность квартиры и имущества, и порядок возврата ее по истечении срока действия договора.

…Одним словом, при составлении договора найма действительно нет мелочей. Чем более детальный и предусматривающий все возможные ситуации документ будет составлен — тем меньше вероятность того, что какая-то конфликтная ситуация возникнет впоследствии.

Сроки: волшебный «почти год»

Как уже было сказано выше, договор найма может быть заключен на любой срок до пяти лет. Однако на нашем рынке в ходу другая практика: чуть меньше года. Это может быть и 11 месяцев, и даже год без нескольких дней — скажем, 20 февраля года нынешнего заключается договор до 18 февраля 2018-го. Объяснение этом странноватому на первый взгляд феномену есть, и очень простое. «При найме сроком от 1 года необходима государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, которое возникает на основании договора найма — речь идет об условиях, стесняющих собственника сдаваемой квартиры при пользовании и распоряжении ею, — говорит Кирилл Кокорин. — Естественно, граждане стараются избежать дополнительных хлопот».

Если по истечении данного срока стороны довольны друг другом, они могут продлить действующий договор. Для этого составляется новый договор — в нем перечисляются те условия, которые изменились (например, стороны пересмотрели размер платы за наем).

Договоры от агентств: прочитать все-таки стоит…

При найме квартиры через риэлтора (а это, на наш взгляд, самый разумный путь: комиссионные не так высоки, а беды и опасности, от которых убережет профессионал, многочисленны) сторонам предлагается типовой договор. Опрошенные нами эксперты, естественно, высоко оценили качество этих документов. Дело тут не в саморекламе, а в том, что агентства действительно имеют солидный опыт работы, за время которой все нюансы их документов прошли многократную «обкатку».

«Договор, который предоставляет своим клиентам компания «МИЭЛЬ-Аренда», учитывает все важные аспекты, он разработан так, что защищает интересы обеих сторон, — отмечает Мария Жукова. — Например, если хозяин квартиры попытается досрочно выселить жильца исключительно по своей прихоти, в договоре найма предусматриваются штрафные санкции за это. В договоре указано за какой период времени и в каком виде каждый из участников арендных отношений может расторгнуть договор досрочно, а также порядок возврата денег за оплаченный и не прожитый период, а также залоговой суммы».

«Благодаря 25-летнему опыту компании на рынке, нам известны все «камни преткновения» при найме жилья, поэтому в договорах учтены абсолютно все пункты и прописаны все условия, — подтверждает Кирилл Кокорин. — Кроме того, мы заинтересованы в продолжительном сотрудничестве со своими клиентами, поэтому важное значение имеет поддержание собственного высокого статуса. «ИНКОМ-Недвижимость» проводит сопровождение клиентов в течение всего срока действия договора найма: специалисты оказывают содействие в урегулировании разного рода конфликтов, проводят консультирование, в том числе и по юридическим вопросам и т.д., то есть участники сделки не остаются наедине со своими вопросами и проблемами, они всегда могут рассчитывать на профессиональную помощь».

Однако даже с учетом сказанного, специалисты посоветовали не подписывать ничего не глядя, а внимательно читать все пункты предлагаемого договора.

Похожие статьи:

  • Мировой суд на смирнова Судебный участок № 2 Центрального района Мировой судья Смирнова Наталья Алексеевна Раздел: Государство и власть / Суды, мировые судьи, судебные приставы / Судебный участок № 2 Центрального района Мировой судья Смирнова Наталья Алексеевна Адрес: Тверь, Вагжанова ул., […]
  • Реквизиты коллегии адвокатов НО Кировская Областная Коллегия Адвокатов НО Кировская Областная Коллегия Адвокатов зарегистрирована по адресу г.Киров, ул.Молодой Гвардии, д.90, 610017. Председатель Президиума организации НЕКОММЕРЧЕСКАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ КИРОВСКАЯ ОБЛАСТНАЯ КОЛЛЕГИЯ АДВОКАТОВ Копырина […]
  • Судебная психолого-психиатрическая экспертиза аффекта Судебная психолого-психиатрическая экспертиза аффекта * Публикуется по изданию: Первомайский В. Б., Крыгина Л. А., Илейко В. Р. Экспертная оценка аффективных состояний в судебно-психиатрической практике // Архів психіатрії. — 2007. — Т. 13, № 3–4. — С. 60–64. Изучение […]
  • Бланк заявления на выдачу судебного приказа на алименты Бланк заявления на выдачу судебного приказа на алименты Образец заявления о вынесении судебного приказа о взыскании алиментов на несовершеннолетнего ребенка Мировому судье __________ судебного участка N ___ Взыскатель: Мухина Валентина Васильевна адрес: г. Москва, ул. […]
  • Мировой суд домодедовского района Мировой суд домодедовского района Цегельник Елена Владимировна Мировой судья судебного участка №34 Домодедовского судебного района Московской области. Назначена на должность Постановлением Московской областной Думы «О назначении кандидатур на должности мировых судей […]
  • Экспертиза республики крым Республика Крым: Государственное автономное учреждение Республики Крым «Государственная строительная экспертиза» (ГАУ РК «Госстройэкспертиза») Государственное автономное учреждение Республики Крым «Госстройэкспертиза» проводит государственную (негосударственную) […]